Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Помимо законодательных инициатив одним из способов повышения доступности ипотеки является сотрудничество застройщика и банка. Сегодня на отечественном рынке функционирует несколько схем кредитования загородной недвижимости. Первая «классическая» схема – кредитование покупки готовых домов. Менее популярен второй вариант – заем на строительство дома. Получить такой кредит можно в том случае, если земля уже находится в собственности потенциального заемщика. Если нет, придется брать кредит под залог имеющейся недвижимости, например городской квартиры. Приобретение жилья в коттеджных поселках – еще один путь загородной ипотеки. Сегодня крупные компании-застройщики заключают договоры с кредитными организациями для реализации совместных ипотечных программ.

Такое сотрудничество взаимовыгодно: строители увеличивают объемы реализации, а финансисты получают новых клиентов за счет расширения линейки кредитных продуктов. Получение кредита на покупку загородного жилья у аккредитованных банком застройщиков – надежная и популярная схема. Ее используют все больше кредитующих организаций. Подобные адресные программы предусматривают покупку дома на всех этапах строительства, в некоторых случаях еще на стадии предпроектной подготовки.

В этой схеме возможны два варианта. Во-первых, строительная компания аккредитовывает строящийся объект в нескольких банках и предлагает своим покупателям ипотечные кредиты данных банков. Во-вторых, застройщик сам берет кредит на строительство коттеджного поселка. При выдаче такого кредита и компания, и стройка становятся прозрачными для банка. Далее банк начинает выдавать ипотеку на объект, при этом возможна разработка специальных льготных условий кредитования. Однако такой вариант возможен, скорее, для крупных строительных компаний. Одним из основных факторов, сдерживающих развитие малоэтажного домостроения в России, является дефицит или полное отсутствие возможности получения необходимых инвестиций у небольших региональных застройщиков. Для решения этой проблемы Национальное агентство совместно с управляющей компанией «МУЛЬТИБРОКЕР» разработала программу поддержки малоэтажного строительства в России.

В рамках проекта на основе передовых IT-технологий будет создана интегрированная интернет-площадка с элементами конкурсного отбора проектов и моделированием финансовых показателей и планов продаж, что станет эффективным инструментом в помощь застройщикам. Сотрудничество с региональными застройщиками будет начинаться с тщательной проверки: от репутации будущей компании-заемщика до планируемого формата застройки на соответствие категории доступного жилья. НАМИКС будет выступать своеобразным гарантом качества работы строительных организаций, присваивать им некие квалификационные характеристики. В этом случае у банков будет больше уверенности в работе с аккредитованными компаниями. После этого «МУЛЬТИБРОКЕР» подберет компании оптимального поставщика кредитных средств, сопроводит сделку, осуществит контроль за расходованием средств, а также в случае необходимости привлечет дополнительные средства для застройщика. На всех этапах сотрудничества «МУЛЬТИБРОКЕР» будет всесторонне гарантировать банку-кредитору выполнение обязательств со стороны застройщика. Договоренности о развитии ипотеки в малоэтажном строительстве и реализации совместных проектов уже достигнуты с рядом крупных ипотечных компаний.

Все выше сказанное отнюдь не означает, что во всех российских регионах ситуация развивается одинаково негативно. Так, например, в Самарской области основная работа по ипотечному кредитованию малоэтажного строительства осуществляется Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе. Он работает с 1996 г. и выдает ипотечный кредит всем категориям граждан, живущих на селе: работникам культуры, медицины, образования, ЖКХ или коммерческих структур. Платежеспособность заемщиков определяется на месте с помощью районного представителя фонда. Если человек имеет постоянную работу на селе, а в собственности земельный участок или жилье, которое можно заложить в ипотеку, он получает в фонде ипотечный кредит. Подобной льготной программы нет практически ни в одном субъекте РФ.

Есть также пилотный проект комплексного жилищного строительства в рамках реализации на Дону одного из направлений нацпроекта «Развитие АПК» – «Обеспечение жильем молодых специалистов на селе». В 2006 г. были отобраны 11 поселений. Всего в области до конца 2007 г. было построено 208 малоэтажных домов общей площадью свыше 17 тыс. кв. м. Даже без учета затрат на коммуникации, которые покрываются из областного и федерального бюджета, такой дом стоил около 1,2 млн рублей. Однако благодаря участию района в нацпроекте «Развитие АПК» до 70 % расходов опять же субсидируются из бюджета. На остальную сумму молодые специалисты получают кредит.

В Челябинской области разрабатывают механизм, позволяющий предприятиям удерживать специалистов за счет предоставления жилья, так называемую корпоративную ипотеку. Механизм обеспечит взаимодействие банков, АИЖК, муниципальных властей и откроет рынок новым ценным бумагам. Муниципальные власти будут предоставлять участки земли рядом с предприятием, а оно, в свою очередь, – снижать себестоимость строительства. Новые ценные бумаги будут даже более надежны для банков: платежеспособность предприятий в любом случае выше, чем физических лиц. Владельцами жилья по новым закладным будут предприятия.

На сегодняшний день основной объем ипотечных сделок (порядка 80 %) приходится на квартирные кредиты. На загородную ипотеку (дома и земельные участки) приходится пока не более 5-10 % кредитов. Несколько лет назад банки предлагали ипотечные программы только на покупку готовых домов, а на приобретение земли, где еще ничего не построено, получить кредит было почти нереально. Однако ситуация меняется. Если в начале 2005 г. в сегменте кредитования малоэтажного строительства работало всего 16 банков, то к концу 2006 г. их было уже 37. Растет и количество предлагаемых программ кредитования загородной недвижимости: в 2007 г. их число «перевалило» за 200 против 73 в начале 2006 г. Кроме того, АИЖК намерено разработать программу для строительства индивидуальных домов под залог земельных участков. Она будет учитывать рост залоговой стоимости участка в процессе возведения дома. Кредитный лимит будет расти с ростом объема прав, закрепленных за участком. Сейчас из-за большого объема трудозатрат кредитора такие продукты банки предлагают только юридическим лицам, выигрывая на объемах кредитования. АИЖК планирует сделать этот продукт доступным для граждан.