Борис Чуб - Система инвестиционных взаимоотношений в регионе на примере республики Татарстан

Рис. 3.9. Функции управления инвестиционным портфелем в иерархической системе управления

В общем виде структура управления портфелем инвестиционных проектов показана на рис. 3.10.

Существуют два варианта организации управления портфелем инвестиционных проектов. Первый - это выполнение всех управленческих функций, связанных с портфелем, его держателем на самостоятельной основе.

Рис. 3.10. Структура управления портфелем инвестиционных проектов

Второй вариант - это передача большей части функций по управлению портфелем другому лицу в форме траста.

В первом случае инвестор должен решить следующие задачи по организации управления:

1. Определить цели и тип портфеля.

2. Разработать стратегию и текущую программу управления портфелем.

3. Реализовать операции, относящиеся к управлению портфелем.

4. Провести анализ и выявить проблемы.

5. Принять и реализовать корректирующие решения.

Во втором случае основная задача инвестора - правильно определить объект траста ( инвестиционные, общественные фонды, специализируемые инвестиционные институты и т.д. ) для управления портфелем.

Стандартные цели портфеля инвестиционных проектов приведены на рис. 3.11. Как следует из рисунка, основными целями портфеля являются:

* получение процента, то есть, приращение стоимости портфеля за счет доходов по инвестиционным ценностям;

* сохранение капитала, то есть, размещение инвестиционных ресурсов в инвестиционные ценности, стоимость которых изменяется не медленнее чем, например, стоимость потребительской корзины;

* развитие производства, то есть, получение средств для внедрения новых технологий, закупки оборудования и т. д.

Рис. 3.11. Цели портфеля инвестиционных проектов

Инвестиционная стратегия

Цели портфеля могут быть альтернативными и соответствовать различным типам портфелей. Например, если ставится цель получения процента, то предпочтение при формировании портфеля отдается высокорискованным, низколиквидным, но обещающим высокую прибыль проектам. Если же основная цель инвестора - сохранение капитала, то предпочтение отдается хорошо разработанным проектам, с небольшим риском, высокой ликвидностью, но с заранее известной небольшой доходностью.

Понятие ликвидности портфеля может рассматриваться как способность:

* быстрого превращения всего портфеля или его части в денежные средства (с небольшими расходами на реализацию);

* своевременного погашения обязательств перед кредиторами, возврата им заимствованных денежных ресурсов, за счет которых был сформирован портфель или его часть. В данном случае на первый план выходит вопрос о соответствии сроков привлечения источников, с одной стороны, и формировании на их основе вложений средств, с другой.

Управление инвестиционным портфелем осуществляется в рамках общей финансовой стратегии корпорации, в соответствии с портфельными стратегиями, сформулированными в рамках инвестиционной стратегии корпорации:

* низкого риска и высокой ликвидности;

* высокой доходности и высокого риска;

* долгосрочных вложений;

* спекулятивная и др.

Конкретные инвестиционные стратегии определяются:

1. Финансовой стратегией корпорации.

2. Типом и целями портфеля.

3. Состоянием рынка (его наполненностью и ликвидностью, динамикой процентной ставки, легкостью или затрудненностью привлечения заемных средств, уровнем инфляции).

4. Наличием законодательных льгот или, наоборот, ограничений на инвестирование.

5. Общеэкономическими факторами (фаза хозяйственного цикла и т.д.).

6. Необходимостью поддержания заданного уровня ликвидности и доходности при минимизации риска.

7. Типом стратегии (краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная).

Естественно, различные факторы, а следовательно, и различные стратегии комбинируются между собой, накладываются друг на друга, и вследствие этого появляются сложные комбинированные варианты портфельной стратегии. 3.4. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЦЕННОСТЕЙ

Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости

Определение стоимости земли

При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

* метод сравнения продаж;

* метод распределения;

* метод выделения;

* метод разбивки на участки;

* техника остатка для земли;

* капитализация земельной ренты.

При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравнимых участников корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:

* права собственности;

* условия финансирования;

* условия продажи;

* условия рынка (время продажи);

* месторасположение;

* физические характеристики;

* доступные коммунальные услуги;

* условия зонирования;

* наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли, при этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.