Борис Чуб - Система инвестиционных взаимоотношений в регионе на примере республики Татарстан

Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:

* определяется количество и размеры участков, исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);

* определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;

* определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшение включают:

* расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

* расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

* налоги, страховка, заработная плата ИТР;

* расходы на маркетинг;

* прибыль и накладные расходы подрядчика;

* прибыль предпринимателя.

Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

* стоимость здания;

* чистый операционный доход от всей недвижимости;

* коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.

Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:

* определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;

* на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;

* определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.

Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.

Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы за землю относимая к земле арендная плата капитализируется определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли.

Определение стоимости нового строительства

При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя.

К прямым издержкам относят:

* стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

* стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

* основную заработную плату строительных рабочих;

* стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

* прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят:

* затраты на подготовку территории строительства;

* затраты на проектные и изыскательские работы;

* прочие затраты и работы;

* содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

* другие (нетрадиционные) виды косвенных издержек.

При определении значений прямых издержек следует руководствоваться общими правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в действующих нормативных и руководящих документах (Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации, 10181-01-94).

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

* пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

* путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, Пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных. Способ учета в прямых издержках налога на добавленную стоимость, налога на пользование транспортом, а также других налогов, действующих на момент оценки, зависит от вида применяемых индексов.

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

* по укрупненным сметным нормативам;

* по сборникам единичных расценок и прейскурантам.

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости следует применять следующие виды укрупненных показателей:

* укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

* укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

* прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);

* укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ приводится с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций.

Применение укрупненных показателей осуществляется в соответствии с рекомендациями СП 81-01-84. Механизм индексации прямых издержек аналогичен описанному ранее.

Определение прямых издержек на новое строительство с использованием единичных расценок и укрупненных норм является стандартной процедурой разработки восстановительных локальных смет на виды работ или конструктивные элементы с последующей индексацией.

Значения косвенных издержек на подготовку территории и традиционно относящихся в сводных сметах к разделу "Прочие издержки" следует определять в соответствии с указаниями свода правил СП 81-01-94.

К нетрадиционным видам косвенных издержек относятся:

* инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до достижения стабилизированной наполненности;

* расходы на изменение права собственности.

Значения этих видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.