Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

Вопросы, решения по которым принимаются не менее чем 2/3 общего числа голосов членов ТСЖ (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ):

• принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

• принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

• определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ.

Жилищный кодекс РФ напрямую не содержит информацию о том, как должен производиться подсчет голосов на общем собрании членов ТСЖ. Однако порядок подсчета голосов на общем собрании собственников установлен императивно ЖК РФ, и изменить его уставом ТСЖ нельзя, поскольку положения ЖК РФ об общих собраниях собственников (ст. 44–48 ЖК РФ) применяются и к собраниям членов ТСЖ.

Поэтому рекомендуется применять тот же порядок подсчета голосов, что и на ОСС, так как иной порядок (например, 1 член ТСЖ = 1 голос) повлечет:

• сложности при определении кворума собрания;

• манипуляции весом голоса, например оформление квартиры на нескольких членов семьи вместо одного и т. п.

Также не будут соответствовать друг другу обязанность нести расходы по содержанию дома пропорционально доле общей площади помещений и размер голоса при решении вопроса об установлении размера таких расходов.

Итоги ОСЧ подводит счетная комиссия, члены которой избираются на таком собрании. Законодательство не ставит каких-либо ограничений или запретов по отбору членов счетной комиссии. А Жилищный кодекс РФ не содержит норм, прямо указывающих на обязательное создание такой счетной комиссии. Нормы ГК РФ указывают только, что в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов (п. 4 ч. 4 и п. 4 ч. 5 ст. 181.2 ГК РФ).

► Обратите внимание!

Члены правления ТСЖ могут быть членами счетной комиссии на общем собрании членов товарищества.

Более того, в уставе ТСЖ может быть прямо указано, что кто проводит подсчет голосов после собрания, например это заместитель председателя правления и (или) секретарь правления.

Протокол оформляет секретарь общего собрания , его кандидатуру члены ТСЖ также избирают на общем собрании, если иное не установлено уставом.

Оформить протокол необходимо в письменной форме в сроки, которые установлены общим собранием членов товарищества, но не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. Если собрание проведено с использованием ГИС ЖКХ, то протокол может быть оформлен в электронной форме.

Требования к оформлению протоколов общего собрания собственников помещений в МКД распространяются и на оформление протоколов общего собрания членов ТСЖ (Приказ № 44/пр).

Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня общего собрания членов ТСЖ в обязательном порядке заносятся в протокол данного собрания.

Протокол подписывают председатель и секретарь правления, а также члены счетной комиссии или лица, которые вели подсчет голосов.

► Важно!

Правление ТСЖ не позднее пяти дней с момента получения документов общего собрания членов товарищества обязано разместить в ГИС ЖКХ электронные образы решений и протокола ОСЧ.

Протоколы общих собраний членов ТСЖ и их решения по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу , которые определены решением данного собрания либо уставом .

С решениями, принятыми на общем собрании членов ТСЖ, необходимо ознакомить всех членов ТСЖ способом, определенном в уставе или решением собрании.

Чаще всего результаты ОСЧ размещают в помещении МКД, определенном решением общего собрания членов ТСЖ и доступном для всех членов товарищества, не позднее чем через 10 дней со дня принятия указанных решений (ч. 3 ст. 46, ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ).

Решение общего собрания членов ТСЖ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании, кроме решений по внутренним вопросам товарищества, которые обязательны только для членов ТСЖ.

• в общих собраниях членов ТСЖ участвуют только члены товарищества;

• инициатором такого собрания выступает правление ТСЖ или иное лицо, в том числе не прописанное в уставе;

• при подсчете кворума и голосов учитывается общая площадь помещений, находящихся в собственности у членов ТСЖ.

► Обратите внимание!

Органы ГЖН вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения ОСС в МКД либо членов ТСЖ при выявлении нарушений (п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ):

• в проведении общего собрания;

• оформлении решения, принятого на общем собрании.

1. Для чего оспариваются решения общего собрания членов ТСЖ?

Есть две основные причины, по которым оспариваются такие решения.

Первая, самая распространенная — корпоративная борьба за власть в рамках самого ТСЖ. По истечении определенного времени работы товарищества группу членов ТСЖ перестает, и возможно совершенно обоснованно, устраивать работа правления и председателя правления.

Предпринимается попытка проведения общего собрания членов ТСЖ, на котором предыдущее правление и председатель заменяются новыми лицами.

В свою очередь предыдущий председатель или его сторонники оспаривают такое решение о замене правления. Либо предыдущий председатель проводит новое собрание и опять возвращается к управлению, а группа противников оспаривают такое решение. В этом случае фактически вся работа ТСЖ может свестись к участию в судебных процессах и проведению собраний. Естественно, ни о какой продуктивной работе по управлению домами в данной ситуации не может быть и речи. Поэтому необходимо всеми силами препятствовать такому развитию ситуации. Для этого необходимо активное участие всех членов ТСЖ в работе организации.

Вторым побуждающим фактором для оспаривания решений общего собрания членов ТСЖ является несогласие с существом самого решения. Решения ОСЧ порождают права и обязанности как для членов самого товарищества, так и для собственников помещений, не являющихся членами такого ТСЖ.

ПРИМЕР.

ТСЖ обратилось в суд с исковым заявлением о взыскании с собственника помещения в МКД задолженности за жилищно-коммунальные услуги. В ходе процесса по взысканию задолженности выяснилось, что расходы по холодному водоснабжению, предоставленному на общедомовые нужды, распределяются исключительно между потребителями, чьи помещения не оборудованы индивидуальными приборами учета, включая ответчика. Решение о соответствующем распределении было принято на общем собрании членов ТСЖ и представлено в процесс по взысканию задолженности. Действовавшие в тот момент правила предоставления коммунальных услуг предусматривали распределение расходов на ОДН между всеми собственниками, вне зависимости от наличия прибора ИПУ. Ответчиком заявлялось в суде, что вопрос определения объемов предоставляемых коммунальных услуг устанавливается Правительством РФ в силу ст. 157 ЖК РФ и не может быть таким способом разрешен решением общего собрания членов ТСЖ. Однако суд посчитал, что пока решение общего собрания членов ТСЖ о распределении данного объема между помещениями с отсутствующими ИПУ не оспорено , оно подлежит применению при начислении платы за коммунальную услугу.