Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

В большей степени повлияли на развитие коллективного садоводства и огородничества два постановления Совета Министров СССР этого периода: от 29.12.1984 № 1286 «Об упорядочении организации коллективного садоводства и огородничества» и от 15.05.1986 № 562 «О мерах по дальнейшему развитию коллективного садоводства и огородничества».

В результате уже к июню 1986 г. более 6,6 млн членов садово-огородных кооперативов освоили 426 тыс. га земли, создав 44 тыс. дач и садов. Ежегодно в коллективных садах проводили отпускное время, выходные дни или проживали летом свыше 20 млн. рабочих и членов их семей. При этом до 1991 г. участки предоставлялись садоводческим (огородническим, дачным) товариществам в постоянное (бессрочное) пользование, права самих граждан на земельные участки никак не фиксировались, а правоустанавливающие документы не выдавались.

Ситуация изменилась после 1991 года. В период с 1991 г. по 1998 г. при создании садоводческих, огороднических и дачных объединений земельные участки предоставлялись гражданам сразу в собственность. Закон РСФСР от 24.12.1990 № 443-I «О собственности в РСФСР» предусматривал, что земельные участки могут быть объектами частного владения, а Закон РФ от 23.12.1992 № 4196-I «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» ограничивал права собственника целевым использованием участка.

В 1998 г. был принят Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В соответствии с пунктом 4 статьи 14 этого закона после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения земельный участок первоначально предоставлялся гражданину в срочное пользование бесплатно. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения, земельные участки предоставлялись членам садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений в собственность или на ином вещном праве. На тех же правах предоставлялись земли общего пользования садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу.

В октябре 2001 г. вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации. Статьями 20 и 21 ЗК РФ запрещалось предоставлять гражданам участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения. Основными формами пользования земельными участками для граждан стали частная собственность на эти участки и аренда земельных участков.

С этого времени стало возможным оформление прав собственности на дачно-садовые участки. В этом и заключается продолжение «дачной реформы» на современном этапе.

С 1 января 2019 г. вступает в действие новый Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ о ведении садоводства и огородничества).

ФЗ о ведении садоводства и огородничества существенно меняет правовую ситуацию вокруг дачных и садовых участков в Российской Федерации. Изменения и дополнения вносятся в 39 ранее принятых законов. Отчасти именно по этой причине срок вступления нового закона в силу отложен до 1 января 2019 г. с установлением переходного периода сроком в 5 лет со дня вступления этого закона в силу для завершения всех предусмотренных им реорганизационных процедур.

Особенности ФЗ о ведении садоводства и огородничества.Этот закон идет на смену действующему Федеральному закону от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и служит дальнейшему урегулированию ситуации, сложившейся в «дачном хозяйстве» страны.

1. ФЗ о ведении садоводства и огородничества направлен на ликвидацию множества организационных форм дачных и садоводческих объединений (дачное некоммерческое партнерство — ДНП, садовое некоммерческое товарищество — СНТ, различные садоводческие и дачные кооперативы и иные варианты некоммерческих объединений граждан, создававшихся для ведения загородного хозяйства).

2. Из нового закона исключена правовая организационная форма объединений граждан «дачное некоммерческое товарищество» , в связи чем в Земельный, Градостроительный, Водный, Жилищный, Гражданский кодексы РФ, в федеральные законы «О недрах», «О некоммерческих объединениях», «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», «О государственной регистрации недвижимости», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об особо охраняемых природных территориях», «О сельскохозяйственной кооперации» и в ряд других законов внесены соответствующие изменения.

Новый закон ликвидирует искусственное деление на ранее созданные дачные и садоводческие товарищества и устанавливает только два вида загородных объединений граждан:

— садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ),

— огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ).

Случалось, что на дачных землях (как правило, они дешевле земель под индивидуальное жилищное строительство) под видом, например, некоммерческих партнерств, создавались коттеджные поселки. Таким партнерствам придется перерегистрироваться.

3. Закон позволяет прекратить характерное для многих садоводческих и дачных товариществ взимание поборов в виде членских и иных видов взносов , упорядочить их взимание, добиться целевого использования и строгой отчетности.

4. Закон также должен прекратить административные гонения в связи со строительством жилых домов на садовых и дачных участках и обеспечить возможность регистрации (прописки) в возведенных на участках капитальных строениях , пригодных для проживания.

5. Реальными проблемами для садоводств являются:

— дороговизна бурения и строительства скважин на воду, стоимость которых составляет от 1 млн. руб. до 2,5 млн. руб., необходимых в случае отсутствия централизованного водоснабжения;

— отсутствие поддержки со стороны муниципалитетов уже действующим и образующимся новым дачным и садовым товариществам в части обеспечения их инженерными коммуникациями.

Садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ).Садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество являются видами товарищества собственников недвижимости.

Новые садовые и огородные земельные участки, как и ранее, образуются из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения. Каждый садовый или огородный земельные участки могут быть включены в границы только одного садоводческого или огороднического товарищества.