Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе осуществлять поддержку развития садоводства и огородничества в иных формах, установленных на местном уровне в соответствии с законодательством РФ.

Для решения этих задач органы власти вправе использовать средства федерального бюджета.

Банкротство СНТ и ОНТ.Если товарищество признано банкротом, оно ликвидируется, а общее имущество и земля делятся между садоводами или дачниками пропорционально площади их участков. Так же делятся и долги товарищества. Правда, взыскать их могут только в рамках стоимости той доли, которая досталась садоводу в «наследство» от развалившегося товарищества.

Особенности переходного периода по новому закону.Для переходного периода, который продлится 5 лет, до 1 января 2024 г., в ФЗ о ведении садоводства и огородничества введены следующие положения:

— ДНП, дачные кооперативы, дачные хозяйства, огороднические партнерства и другие некоммерческие организации граждан, созданные до 01.01.2019, реорганизовывать не требуется;

— с 01.01.2019 ко всем созданным ранее садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим партнерствам будут применяться требования нового закона даже до приведения их уставов в соответствие с новым законом:

— приведение учредительных документов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих партнерств, созданных до введения нового закона, производится после вступления нового закона путем внесения изменений в учредительные документы (правоустанавливающие, устав и иные документы) и регистрации этих изменений в ЕГРН. При этом изменения наименований некоммерческих объединений не требуется, но может проводиться по желанию заинтересованных сторон, а также не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие их прежние наименования;

— з дания на садовых участках, зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019 с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами . Замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019 здания или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены наименований объектов недвижимости не требуется . Замена документов и наименований зданий может быть выполнена по желанию правообладателей объектов недвижимости;

— расположенные на садовых участках нежилые здания, строения для сезонного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей и не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019, признаются садовыми домами . При этом замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019 указанные строения или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены наименований объектов не требуется. Замена документов и наименований перечисленных строений может быть выполнена по желанию их правообладателей.

Сложности связаны и с тем, что переходный период продлится до 2024 года. В это время будут изменяться сопутствующие законы. Вместе с тем, уже с начала 2019 г. СНТ и ОНТ обязаны пользоваться своими уставами только в той их части, которая не будет противоречить новым, меняющимся в течение 5 лет нормам.

Проблемы нового закона.ФЗ о ведении садоводства и огородничества не лишен серьезных недочетов и возможных негативных для граждан последствий.

Прописка в садовых домах. Признание садового дома капитальным и пригодным для постоянного проживания может приравнять его, по назначению, к индивидуальному жилому дому, что, в свою очередь, может означать его статус как второй жилой недвижимости. В связи с этим обстоятельством, имеется вероятность того, что люди, зарегистрированные в этом доме, могут быть выселены из квартир, где они постоянно проживают по договорам социального найма и исключены из очереди на жилье.

Кроме того, порядок перевода садового дома в жилищный фонд в настоящее время до конца не определен. В настоящее время это возможно только по решению суда.

Коллизии между новым законом и другими законами. Новым законом определены два вида товариществ (СНТ и ОНТ), а в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 123 12), создание такого товарищества, как ТСН, позволительно только тем гражданам, что владеют и участком земли, и долей в имуществе общего пользования, к которому относятся дороги, электросети, водопровод и т. д.

Имущество общего пользования, как определил ФЗ о ведении садоводства и огородничества, может или принадлежать только товариществу или, по решению общего собрания садоводов или огородников, может быть передано безвозмездно местным муниципалитетам и органам государственной власти. Но при такой передаче общего имущества его собственники лишают себя права на решение задач по управлению имуществом и развитию территорий общего пользования по своему усмотрению.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218-ФЗ) единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости служит запись в ЕГРН. На сегодняшний день в отношении не менее 50 % садоводов и огородников в России такие записи не существуют, у них имеются только такие документы нам землю, как:

— членские книжки, подтверждающие участие в общем землеотводе под садоводство (огородничество) или совершенную много ранее покупку участков на неопределенных правах;

— старые свидетельства, постановления глав администраций о предоставлении участков в собственность, какие-либо государственные акты о предоставлении земельных участков.

Даже если участки были ранее поставлены на кадастровый учет и им были присвоены кадастровые номера как ранее учтенным в ГКН до 2008 г., то, не будучи внесенными в ЕГРН, как того требует ФЗ № 218-ФЗ (пункт 3 статьи 70), вступивший в силу с 01.01.2017, такие участки должны сниматься с кадастрового учета, признаваться безхозными и переходить в собственность муниципалитетов. В итоге получается, что из поля зрения нового закона выпадают «лишние» дачники, огородники и садоводы и что правом создавать СНТ и ОНТ обладает очень малое число людей, причем только тех, кто не только внес запись о собственности на участок в ЕГРН, но и имеет во владении, как того требует новый закон, еще и долю в землях общего пользования, также внесенную в ЕГРН. А новый закон не установил порядок внесения записей в ЕГРН, касающихся садоводств и огородничеств. И все это при том, что в садоводствах и огородничествах люди до сих пор имеют самые разные документы на землю.

Многообразие толкований статьи о возможности ведения садоводства и огородничества без образования юридического лица. Хоть новый закон и ввел статью, в соответствии с которой разрешено ведение садоводства и огородничества без образования юридического лица, тем не менее, она представляется «расплывчатой» и допускающей неоднозначное восприятие: