Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

— непайщики товариществ не могут рассчитывать на муниципальные меры поддержки;

— непайщики товариществ, обязанные платить взносы и участвовать в общих собраниях товарищества со своими голосами, должны «взаимодействовать с муниципалами», которые, тем не менее, не будут создавать для них какую-либо инфраструктуру.

Проблемы с долями в общем имуществе. По новому закону, все 100 % собственников участков в СНТ или в ОНТ на своем общем собрании должны принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования. При этом не уточняется ни регламент, ни условия, по которым такое собрание собственников земли в товариществах (не всех членов коллектива, а именно собственников) может признаваться полномочным. Не учитывается невозможность реального проведения собрания, на котором должны присутствовать 100 % собственников участков в СНТ или ОНТ.

Невозможно также исключить такие ситуации, когда:

— земля общего пользования может оказаться во владении юридического лица (товарищества) и его учредителей, которые на общих собраниях утверждают, в частности, сметы, размеры взносов и т. д.;

— все собственники участков, оставшиеся «за бортом распределения», будут обязаны содержать это юридическое лицо и имущество общего пользования, платить за приобретение этого имущества, но его собственниками и членами товарищества не станут.

Противопожарные меры.Постановление Правительства РФ от 18.08.2016 № 807 внесены изменения в Правила пожарной безопасности в лесах. Теперь земельные участки, граничащие с лесом, должны быть отделены от него специальными противопожарными барьерами. Заботиться о них должны собственники или пользователи этих самых крайних участков — как организации, так и граждане. Причем весь теплый сезон — с того момента, как сойдет снег, до осенних дождей. Барьер может представлять собой защитную полосу шириной 10 метров, которую нужно освободить от сухой травы, валежника, мусора и прочего, что легко загорается. Другой вариант — минерализированная полоса шириной не менее полметра (это когда снимается верхний слой грунта вместе с дерном, травой и т. п.).

Регистрация (прописка) на садовых участках с жилыми строениями.Конституционный суд РФ разрешил гражданам регистрироваться по месту жительства в дачных домиках, коттеджах, если они соответствуют нормам жилого строения и находятся на садовых участках в пределах населенного пункта (постановление КС РФ от 14.04.2008 № 7-П).

Согласно решению суда, можно зарегистрировать постоянное проживание в жилом строении, которое пригодно для жилья, соответствует санитарным, техническим правилам и нормам и требованиям законодательства.

Пригодность для постоянного проживания — это характеристика жилого строения. Оно означает возможность проживания в данном жилом строении в течение всех сезонов (не только в летнее время).

Не могут быть жилыми капитальные строения и помещения, где не обеспечены безопасные и безвредные условия проживания, а также строения и помещения, не предназначенные для круглогодичного проживания.

Постановлением КС РФ также установлено, что порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания будет определяться местными властями (на местах). Для этого органы местного самоуправления должны утвердить правила землепользования и застройки. При этом нужно учитывать, что нормативные акты, которые позволят гражданам решить проблему регистрации в дачных домах, в большинстве муниципалитетов пока не приняты.

До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

Пока суд остается единственным органом государственной власти, который предоставляет гражданам возможность зарегистрироваться в дачных домах .

Для решения вопроса о регистрации (прописки) нужно обратиться в свой районный суд по месту нахождения дачного участка и подать заявление об установлении юридического факта в порядке главы 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ.

В заявлении нужно попросить признать строение пригодным для круглогодичного проживания.

Суд назначит техническую экспертизу, которая должна установить, что строение является капитальным и пригодным для круглогодичного проживания.

На основании решения суда можно обратиться в Федеральную миграционную службу с заявлением о регистрации месту жительства в указанном доме. Главное условие при этом — дачный земельный участок должен находиться в пределах населенного пункта .

В соответствии со ст.83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяют от земель иных категорий границы городских и сельских населенных пунктов.

Следовательно, регистрация по месту жительства возможна в жилом строении, располагающимся на садовом земельном участке, который находится в границах населенного пункта. Конституционный Суд РФ указал, что жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, фактически может являться жилым домом.

Чтобы постройку признали индивидуальным жилым домом, она должна стоять отдельно, иметь не больше 3-х этажей, быть пригодной для проживания и предназначаться для одной семьи.

Прописаться в доме на садовом или дачном участке можно будет в том случае, если он будет признан законной постройкой и зарегистрирован в качестве жилого помещения.

Документы для регистрации.В их число входят:

— свидетельства о праве собственности на землю и дом, на ней находящийся,

— техпаспорт строения из БТИ,

— справка об отсутствии постоянной регистрации.

Даже после того, как право на дачную прописку подтвердил Конституционный Суд РФ, регистрационные палаты продолжают отказывать гражданам в регистрации, мотивируя это отсутствием разрешения в действующем законодательстве.

Разрешение на строительство. В ФЗ о ведении садоводства и огородничества указано, что оно не требуется только на садовые дома. Соответственно, на дачные дома такое разрешение необходимо — как для полноценных индивидуальных жилых домов. Но тут важно помнить: до 2020 г. для таких домов действует «дачная амнистия» и их можно оформить в упрощенном порядке. Кроме того, в соответствии с ФЗ о ведении садоводства и огородничества региональным властям передается право ограничивать размеры, высоту и этажность и садовых, и дачных домов — в соответствии с принятым ими местным градостроительным регламентом.