Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

— при наследовании квартиры, находившейся в общедолевой собственности супругов, срок владения наследуемой доли наследником-супругом отсчитывается от более ранней даты (статьи 235 и 256 Гражданского кодекса РФ; статья 34 Семейного кодекса РФ):

— от даты государственной регистрации ранее принадлежащей доли наследника-супруга,

— от даты государственной регистрации права собственности умершим супругом.

Срок владения указан в ранее полученном свидетельстве на право собственности — это дата регистрационной записи о регистрации права. Можно уточнить срок владения, заказав Выписку из ЕГРН о праве собственности на объект недвижимости.

Регионы имеют право регулировать срок владения объектами недвижимости — уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, т. е. сделать его меньше 5-ти лет. Менять его могут 1 раз в год.

Если в регионе минимальный срок владения объектом недвижимости снижен на 1 год (от 5 лет), то от уплаты подоходного налога будут освобождены физические лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.

Увеличивать предельный минимальный срок владения объектом недвижимости региональным властям законом запрещено.

Нерезидентам РФ при продаже недвижимости льгота по уплате НДФЛ, учитывающая минимальный срок владения объектом недвижимости, не предоставляется. Определено это Налоговым кодексом РФ в пункте 17.1 статьи 217, где указывается, что от уплаты подоходного налога, при условии владения объектом недвижимости не менее минимального срока, освобождаются только налоговые резиденты РФ.

Условия освобождения от уплаты НДФЛ. Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданином прав собственности на объект недвижимости, но при минимальном сроке владения 3 года.

НДФЛ при продаже недвижимости не взимается в случаях, когда объект недвижимости оформлен в собственность бесплатно:

— в результате приватизации;

— перешел в собственность на праве наследования,

— перешел в собственность через дарение от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры,

— передан в собственность по договору пожизненной ренты с уходом за иждивенцем.

Государство не ввело льготную систему начисления НДФЛ для пенсионеров, ветеранов, инвалидов. Все они должны уплачивать подоходный налог при продаже недвижимости в общем порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

Налоговая декларация. Отчетность перед налоговыми органами в получении доходов, полученных при продаже недвижимости, является обязанностью продавцов, для которых, тем не менее, установлены льготные случаи, когда эта отчетность не предоставляется.

После продажи объекта недвижимости сдача налоговой декларации в налоговую инспекцию не требуется, если:

— объект недвижимости находился в собственности более 5 лет,

— объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 г. и срок владения им составляет более 3-х лет, но менее 5-ти лет.

Налоговый отчет сдается после продажи недвижимости во всех других случаях:

— при сроке владения приватизированным, подаренным, унаследованным от родственников, оформленным в собственность по договору ренты с содержанием иждивенца объектом недвижимости менее 3-х лет;

— при сроке владения купленным, переуступленным объектом недвижимости менее 5 лет;

— в ситуации, когда налоговый вычет покрыл полученный доход;

— если продается несколько объектов недвижимости и срок владения ими более 5 лет.

C формой декларации и порядком ее заполнения можно ознакомиться на сайте ФНС России.

Отчетность перед налоговиками хоть и является обязательной, но, тем не менее, не лишенной смягчающей возможности использования законных льгот (вычетов), позволяющих снизить величину НДФЛ (подробности о вычетах будут рассмотрены ниже).

Декларацию с самостоятельно произведенным расчетом налогооблагаемого дохода и налога, подлежащего уплате, в налоговую инспекцию подается по месту своей регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пункт 1 статьи 229 Налогового Кодекса РФ).

Если по итогам расчетов, представленных в декларации, налог окажется больше нуля рублей, то уплатить его нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Последствия нарушения срока подачи декларации и неуплаты НДФЛ. Нарушение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом. Каждый месяц просрочки обойдется в 5 % от суммы налога, не уплаченной в установленный срок. Штраф не может быть больше 30 % указанной в декларации суммы и меньше 1000 руб. Даже если рассчитанная сумма налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1000 руб.

Если НДФЛ в срок не уплачен, но декларация была подана и при этом был правильно исчислен налог, не совершены другие неправомерные действия, то неуплата налога повлечет взыскание пени, но не штрафа (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.07.2013 № 57).

При невыполнении обязательства по уплате подоходного налога будут насчитываться штрафы, которые составят 20 % от неуплаченной суммы. Если же налоговая инспекция сочтет такие действия умышленными, то размер штрафа удвоится и составит 40 % (статьи 119 и 122 Налогового кодекса РФ).

Что учитывается при расчете НДФЛ? Кроме срока владения объектом недвижимости, большое влияние на размер подоходного налога играет стоимость объекта, в качестве которой для разных ситуаций используется или его продажная стоимость, указанная в договоре по сделке, или кадастровая стоимость этого объекта, рассчитываемая по состоянию на 1-го января каждого года.

Каждый их этих видов стоимости составляет налогооблагаемую базу, с которой исчисляется подоходный налог, привязанный либо к стоимости объекта, указанной в договоре купли/продаже, либо к кадастровой стоимости объекта недвижимости:

— если указанная в договоре стоимость объекта выше 70 % от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта,

— если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70 % от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70 % от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчета вводится понижающий коэффициент К = 0,7 (пункт 5 статьи 2171 Налогового кодекса РФ).

В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечет достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0,7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.