Александр Евстегнеев - Всё о кредитных картах, оплате ЖКХ и банковских услугах

Что нам говорит закон? Согласно ст. 319 Гражданского кодекса РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.

Но кредитор еще должен доказать, что это его издержки! Таким образом, для того, чтобы суд при вынесении решения по иску банка к заемщику о взыскании задолженности по кредитному договору руководствовался не положениями кредитного договора,а положениями ст. 319 Гражданского кодекса РФ, ответчику (заемщику) в отзыве на исковое заявление необходимо заявить о недействительности кредитного договора в этой части, а также заявить ходатайство о предоставлении банком в суд расчета задолженности, произведенного на основании ст. 319 Гражданского кодекса РФ. В этом случае сумма иска у вас уменьшится, и очень существенно.

6. Оформление закладной

В соответствии с условиями настоящего договора и договора купли-продажи квартиры, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, составить при участии кредитора и надлежащим образом оформить закладную.

1. Залогодатель.

2. Правильность написания Ф.И.О., паспортные данные, каждую букву.

3. Должник.

4. Первоначальный залогодержатель (открываете сайт банка и проверяете все от № лицензии).

5. Обязательство, обеспеченное ипотекой (номер договора, дата, сумма, срок, проценты, размер платежа; цель использования денежных средств).

6. Предмет ипотеки – описание квартиры. Денежную оценку, всю информацию берете из заключения оценочного бюро, которое у вас должно быть на руках, в т. ч. информация об оценщике (физическое/юридическое лицо, номер отчета, дата).

7. Сведения о государственной регистрации права, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю и ипотеки:

а) наименование права – частная собственность;

б) номер государственной регистрации на квартиру – кадастровый/условный номер, дата регистрации – из свидетельства ЕГРП, номер государственной регистрации ипотеки квартиры;

в) если были какие-то изменения в закладной, то они должны быть отражены в соглашении об изменении содержания закладной; подписаны с двух сторон; далее на отдельном листе прописано от руки, что соглашение об изменении содержания закладной от такого-то числа является неотъемлемой частью закладной, зарегистрировано такого-то числа, номер (№) такой-то.

Этот текст должен быть прописан государственным регистратором от руки, собственник должен написать Ф.И.О. (полностью) и подписаться. Документ должен быть прошит и пронумерован вместе с закладной, должно быть проставлено количество листов.

7. Обязанности заемщика по содержанию ипотеки

«Не допускать задолженности по уплате налогов, сборов, коммунальных и иных обязательных платежей, а также добросовестно исполнять иные обязательства, возникающие как у собственника предмета ипотеки. В случае образования долгов, либо появления новых кредиторов незамедлительно уведомить об этом кредитора.

Принимать меры, необходимые для сохранения квартиры, включая текущий и капитальный ремонт».

Этот пункт не соответствует закону, потому что на данный момент – это ваша квартира, и вы в ней что хотите, то и делаете. Заводить собак или кошек, платить коммунальные платежи или нет – это ваше право.

8. Безакцептное списание со счетов заемщика в любых банках

«Заключить с банками, в которых открыты счета заемщика, соглашения о безакцептном списании средств в соответствии с настоящим договором.

В случае открытия заемщиком новых счетов заключить с банками, в которых были открыты новые счета заемщика, соглашения о безакцептном списании кредитором средств со счетов заемщика…»

То есть после заключения ипотечного договора, если вы в каком-то банке откроете новый счет, вы обязаны с ним заключить соглашение о списании ваших денег.

Вы соглашаетесь, что банк, предоставивший ипотеку, может списать ваши деньги с ваших счетов в других банках без всяких проблем.

ВАЖНО!Списание со счета физического лицавозможно только в двух случаях: по его поручению или по решению суда. Безакцептное списание возможно только в договорных отношениях с юридическими лицами.

9. Проверка предмета ипотеки

«Предоставлять возможность кредитору или его представителям периодически не менее одного раз в год производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания квартиры, а также состава лиц, постоянно или временно проживающих в квартире, и основания для их проживания».

То есть к вам в любой момент может прийти работник банка, а вы обязаны отчитаться. Таким образом, нарушается ст. 23 Конституции РФ – вмешательство в частную жизнь.

10. Взыскание предмета ипотеки

«В случае обращения взыскания на квартиру заемщик обязан сняться с регистрационного учета и освободить квартиру вместе со всеми проживающими в ней лицами в точение 30 дней, считая от даты предъявления кредитором требований о ее освобождении».

Таким образом, если вы не платежеспособны, то идете «на улицу». Этот пункт противоречит ст. 7, 15, 17, 18, 40, 55 и Конституции РФ – вопрос должен решаться только в судебном порядке!

11. Требование досрочного погашения

«Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы неустоек…»

Пункт противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства». Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Одностороннее расторжение договора с требованием полного погашения займа, процентов, пени не соответствует нормам закона, поскольку нарушает принцип соразмерности, в силу которого гражданин как экономически слабая сторона в рассматриваемых правоотношениях (согласно Постановлению Президиума ВАС от 02.03.2010 г. № 7171/09 и неоднократными указаниями Европейского суда по правам человека) нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость в соответствующем правовом ограничении свободы договора для банков.