Ольга Шефель - Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать

И переустройство, и перепланировка квартиры требуют специального разрешения профильных органов муниципальной власти (жилищной инспекции). Главное, на что обратят внимание административные органы при выдаче разрешения на перепланировку или переустройство, — безопасность для проживающих в квартире и в доме. Для того, чтобы получить это разрешение, нужны такие документы:

— документы, подтверждающие право собственника на жилье;

— согласие всех членов семьи собственника в письменной форме;

— копии плана помещений и экспликации БТИ;

— проект или эскиз переустройства жилого помещения (проект требуется там, где дело касается несущих стен и перекрытий. Проект нужно заказать в специализированной проектной организации, эскиз можно нарисовать самостоятельно);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (если жилое помещение или дом, является памятником архитектуры, истории или культуры).

Без специальных согласований собственник жилого помещения может менять и переставлять мебель, делать текущий ремонт, менять инженерные конструкции на аналогичные по техническому устройству и параметрам.

Квартиру принимает специальная комиссия, которая удостоверяет, что работы выполнены в соответствии с проектом, оформляет акт о переустройстве помещений. Далее нужно заказать в БТИ новый поэтажный план квартиры. Если в результате перепланировки изменилась площадь жилья, нужно переоформить и свидетельство о собственности на квартиру.

Перепланировка или переустройство без разрешения считаются незаконными. Если это будет обнаружено (что может произойти при смене владельца, вступлении в права наследства или оформлении дарственной), то придется заплатить крупный штраф. После этого собственник квартиры будет обязан привести ее в исходное состояние. Если этого не произойдет, суд по иску Жилищной инспекции может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Из средств от продажи будут уплачены судебные издержки, а то, что останется, получит собственник.

Права и обязанности жильцов-нанимателей квартиры регулируются Жилищным кодексом. В зависимости от того, кто является владельцем жилого помещения, различают социальныйи коммерческийнаем. Социальный наем используется только в государственном и муниципальном жилищном фонде, коммерческий — и в частном жилищном фонде. Договоры социального или коммерческого жилищного найма являются самым частым основанием для права пользования жилым помещением.

— пользоваться жильем и имуществом, находящимся в нем, в течение срока аренды;

— заселять на снимаемую жилую площадь других людей, только получив разрешение наймодателя;

— расторгать договор найма, поставив об этом в известность наймодателя;

— иметь временную регистрацию в квартире;

— сдавать жилое помещение в поднаем;

— обменять жилое помещение, получив разрешение наймодателя;

— требовать от наймодателя своевременного проведения ремонта;

— выступать нанимателем первой очереди при окончании срока действия договора аренды.

— использовать арендуемую жилую площадь по назначению (для проживания в ней);

— соблюдать нормы пользования жилой площадью, поддерживать порядок и чистоту;

— нести ответственность за состояние жилплощади;

— ремонтировать жилое помещение;

— своевременно оплачивать коммунальные и жилищные услуги, если это указано в договоре;

— разрешать наймодателю осматривать состояние квартиры и имущества;

— освободить жилплощадь по окончании срока договора.

Договор коммерческого найма — это наем квартиры у частного лица. Для его заключения в отличие от договора социального найма не нужно доказывать как нуждаемость, вставать на учет и получать ордер. Необходимо лишь, чтобы наниматель и собственник достигли соглашения по существенным условиям договора.

Другим отличием договора коммерческого найма от социального является то, что площадь предоставляемого жилья также определяется только соглашением сторон. Никаких норм для этого не существует.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Собственник жилого помещения при сдаче его внаем заключает договор с нанимателем в установленной законом формой. Срок действия договора определяется во время его заключения. Существуют два варианта договора — краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до 5 лет). Если срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

У нанимателя есть преимущественное право на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права наймодатель должен не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Наниматель при этом не может требовать увеличения числа постоянно проживающих с ним лиц по договору найма квартиры.

Если владелец квартиры не хочет сдавать жилое помещение внаем больше года, он должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если владелец не выполнит этой обязанности, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Заключая коммерческий договор, следует определить, какая часть жилого помещения сдается внаем (вся квартира или ее изолированная часть). Подсобные помещения (коридор, кухня, кладовая) предметом договора быть не могут. В договоре определяется размер платы за жилье, определяется также, будут ли в нее входить коммунальные платежи. Кроме этого оговаривают права и обязанности сторон, а также их ответственность при нарушении договора.

Социальный найм — это предоставление гражданам государственного или муниципального жилья. По договору социального найма помещения в установленном порядке предоставляются малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилье. Граждане могут быть признаны малоимущими на основе суммы дохода на одного члена семьи и общей стоимости всего семейного имущества (подлежащего налогообложению).

Социальное жилье не предоставляется лицам без гражданства и иностранным гражданам.

Вот кого государство признает нуждающимися в жилье:

1) Граждане России, живущие в общежитиях и служебных квартирах, предоставленных им до 1.03.05 (дата введения нового Жилищного кодекса). Таких граждан нельзя выселить, не выделив им другого жилья;