Олег Кичиков - Права потребителей жилищно-коммунальных услуг

В случае если в доме создан совет многоквартирного дома (далее — Совет), заключить (подписать) договор управления вправе председатель Совета на основании доверенности, выданной ему собственниками помещений. По договору управления приобретают права и становятся обязанными те собственники помещений, которые предоставили председателю соответствующие полномочия по доверенности. Собственники помещений вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора.

Если собственники помещений выбрали управление ТСЖ или ЖК, то договор управления многоквартирным домом заключает ТСЖ или ЖК.

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений, органов управления ТСЖ или ЖК) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам этого дома, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления данным домом.

Договор заключается на определенный срок, который обычно [6] За исключением договоров, заключаемых застройщиком в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. составляет от одного года до пяти лет (в отдельных случаях [7] В случае, определенном ч. 5 ст. 161 ЖК РФ. — до трех лет).

Условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений, и в нем обязательно должны быть указаны:

— адрес дома;

— состав общего имущества;

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения этого перечня;

— перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

— порядок определения цены договора;

— порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

— порядок определения размера платы за коммунальные услуги;

— порядок внесения платы за коммунальные услуги;

— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Управляющая организация должна приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания и ежегодно в течение первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Впрочем, собственники помещений вправе установить в договоре иные сроки начала работы управляющей организации и иные периоды отчетности.

Если ни одна из сторон договора не заявит о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то этот договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее.

Особенности заключения договора управления при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений

При непосредственном управлении многоквартирным домом, в котором насчитывается более двенадцати квартир, договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений заключают на основании решения общего собрания собственников жилья. При этом собственники помещений в доме, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором меньше двенадцати, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими определенные виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Решением общего собрания собственников помещений может быть определен один из собственников, который будет наделен правом действовать от имени всех собственников помещений при взаимодействии с третьими лицами. Объем таких полномочий удостоверяется доверенностью, выданной в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в конкретном доме.

Если управляющая организация не выполняет условий договора управления, собственники помещений на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления своим домом.

В случае когда договор управления заключен с управляющей организацией, отобранной органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, собственники помещений вправе заявить об отказе от исполнения такого договора, если общим собранием собственников помещений было принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Такое решение может быть принято по окончании каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

Собственники помещений вправе контролировать работу управляющих организаций, ТСЖ или ЖК, вправе знать, насколько эффективно, рационально и по назначению расходуются уплаченные ими денежные средства. В этом может помочь информация о деятельности по управлению многоквартирным домом, которая является открытой независимо от того, кто эту деятельность осуществляет — управляющая организация, ТСЖ или ЖК (без заключения договора с управляющей организацией), а доступ к такой информации гарантирован неограниченному кругу лиц независимо от цели ее получения.

Управляющие организации, ТСЖ или ЖК в соответствии со Стандартом раскрытия информации обязаны разместить в свободном доступе следующие данные:

а) общую информацию об управляющей организации, ТСЖ, ЖК;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации, ТСЖ, ЖК;

в) сведения о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества;

е) сведения о тарифах на коммунальные ресурсы.

Размещая информацию, управляющие организации, ТСЖ и ЖК обязаны обеспечить доступ к ней и гарантировать ее нахождение и получение.