Дмитрий Бачурин - Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Общие положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора (статья 432) определяют, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Несогласованность существенных условий часто приводит к спорам, которые разрешаются арбитражными судами.

Существенными условиями договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения являются данные об объекте недвижимости, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также те документы, из которых вытекают эти данные:

1. Такие данные указаны в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, а именно: название, площадь, местонахождение. Дополнительные характеристики здания, сооружения при необходимости можно почерпнуть из технического паспорта здания, сооружения.

Желательно наряду с местонахождением указать общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности по техническому паспорту на здание.

2. Такие данные определены законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 3 ст. 26 которого требует приложения к договору поэтажных планов здания, сооружения, помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не помешает и приложенная экспликация.

3. Исходя из существующей практики, к договору полезно приложить техническую документацию на здание, сооружение, помещение, так как при ее отсутствии иногда невозможно определить фактическое состояние названных объектов аренды.

Если такой документации нет, то желательно приложить к договору техническое описание объекта аренды, составленное сторонами сделки в произвольной форме. Главная задача, решаемая при этом, – избежать спора относительно состояния объекта аренды в случае изменения этого состояния.

Законом установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы он считается незаключенным.

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко в практике распространена предварительная форма оплаты.

Обычно стороны подразумевают под размером арендной платы несколько показателей:

– выражение арендного платежа в валюте или рублях;

– срок внесения арендных платежей – ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный;

– включение или исключение из размера платежа коммунальных и других услуг;

– виды (формы) арендного платежа.

Арендная плата, установленная в договоре, включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного в аренду здания или сооружения.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами.

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом, если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, такое уклонение рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

Подписание документа – самостоятельная обязанность сторон, отличная от обязанности арендодателя по фактическому предоставлению имущества во владение и пользование и от обязанности арендатора по фактическому принятию имущества. Вопрос об исполнении названной обязанности обычно возникает в ситуации, когда здание или сооружение уже находится во владении арендатора либо арендодатель совершил все необходимые действия для предоставления объекта арендатору. До этого момента говорить об уклонении от подписания документа о передаче объекта преждевременно. Это положение важно учитывать при определении последствий уклонения от подписания.

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных указаний о последствиях неправомерного уклонения от подписания документа о передаче.

Они должны определяться согласно общим правилам, установленным в законе для случаев отказа арендодателя от исполнения обязанностей по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства. Так, добросовестная сторона вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, причиненных как неисполнением договора, так и его расторжением, либо возмещения убытков, вызванных задержкой исполнения договора.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Договором самостоятельно могут быть установлены и другие последствия уклонения от подписания передаточного акта (к примеру, неустойка).

Возвращение арендуемого имущества осуществляется с соблюдением вышеперечисленных правил.

Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием или сооружением передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Этим правилом закреплен принцип единства судьбы земельного участка и арендуемых зданий и сооружений как прочно связанных с ним объектов.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Статья 450 ГК РФ определяет основания изменения и расторжения договора: