Коллектив авторов - Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2

В Австралии также существовала «великая мечта»: обладание своим домом и огромным земельным участком, ради чего, собственно, первые колонисты и ехали на этот далекий континент. Урбанистика того времени заканчивалась на мысли об огромных малоэтажных пригородах (к слову, 70–75 % населения Австралии до сих пор живут в отдельно стоящих домах). В правосознании местного населения свой дом – это синоним титула freehold . Колонисты бежали из Англии, ненавидя лендлордов, судебных приставов и само слово « leasehold ». Поэтому естественно, что на другом конце Света они не согласились бы на любой другой титул на землю, кроме freehold [29] См.: Sherry C. Strata Title Property Rights: Private Governance of Multi-Owned Properties. New York, 2017. P. 11–14. .

Но, как мы уже выяснили, freehold имеет трудности с применением позитивных обязательств [30] Кроме встающих проблем с будущим содержанием объекта недвижимости, надо понимать и следующую особенность англосаксонского права: титулы на землю – это основа (частной) системы градостроительного планирования. Лендлорд при помощи leasehold мог наложить такой объем позитивных и негативных обязательств, какой ему необходим для регулирования строительства на его земле. Титул же freehold устанавливает свободу использования объекта (см.: Sherry C. Op. cit.). . Австралийские юристы вышли из данного затруднительного положения, сочтя, что и через одни отрицательные обязательства можно создать эффективную систему (не дробить объект меньше минимального размера; не создавать нежилые помещения, террасы, дуплексы; не строить выше двух этажей и т. д.). Для застройщиков это означало возможность создания качественного продукта для рынка ( marketability ). Вплоть до 60-х годов прошлого века этого регулирования было достаточно в силу того, что общество не признавало квартиры, считая такие районы трущобами [31] Первые многоквартирные дома появились в 1921–1923 гг. Юридически они оформлялись подобно кооперативам в США (название им дали другое – company title ). . Но по тем же причинам, что и в других странах, Австралии пришлось вводить новый институт [32] Еще в 50-е годы XX в. работал комитет по подготовке реформы. Большинство членов комитета изначально были за развитие идеи кооператива, но меньшинство смогло переубедить остальных в том, что кооперативам не хватает ипотечного финансирования, а также эксклюзивного и постоянного титула freehold . .

После примерно 10-летнего законодательного процесса, в котором определяющую роль сыграли видные юристы и компании-застройщики, в 1961 г. был принят акт, разрешавший создание титула freehold на квартиры и иные объекты. Так как принятие подобных актов относится к компетенции штатов, то первый ( Conveyancing (Strata Titles) Act ) [33] На данный момент действует Strata Schemes Development Act 2015. был принят в штате Новый Южный Уэльс [34] Sherry C. Op. cit. P. 15. Затем в 1962 г. приняла Тасмания, в 1965 г. – Квинсленд, в 1967 г. – Западная Австралия и Виктория, в 1970 г. – Австралийская столичная территория и т. д. В основном они просто копировали текст Нового Южного Уэльса. .

Что же касается вопроса о том, когда поэтажная собственность появилась в России, то он пока остается без ответа. В дореволюционной России вопросы недвижимости регулировались ч. I т. X Свода гражданских законов. Если делимость дворов (земельных участков) и зданий по вертикали в тексте закона не встречает возражений, то спор о возможности горизонтального деления дома остается открытым. Однако, скорее всего, отдельные помещения могли быть отдельным объектом уже тогда: Л.А. Кассо склонялся к этому варианту и даже приводил некоторую практику Сената [35] Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 12–13. Кроме того, в округе Варшавской судебной палаты действовали предписания ст. 553 и 664 Гражданского кодекса Франции, значит, в этих местностях поэтажная собственность точно существовала (см. также: Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. СПб., 1902. С. 130). Прямо о поэтажной собственности не упоминается, но часто в тексте встречаются примеры установления собственности на помещения. Близок к этой позиции был и В.Б. Ельяшевич. Напротив, К.П. Победоносцев и К.Н. Анненков были сторонниками неделимости зданий вообще, т. е. выступали и против вертикального деления (подробнее см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 111–112). . На наш взгляд, тот факт, что о поэтажной собственности молчит закон, а также многие авторитетные авторы, говорит о том, что на тот момент не существовало социально-экономических предпосылок для формирования такого института: страна была преимущественно сельской, а в городах того времени либо использовалась малоэтажная застройка, которую могли себе позволить определенные слои населения, либо применялся договор найма.

В советской литературе данный институт имел мало упоминаний. Жилищное право рассматривалось исключительно в парадигме публично-отраслевого регулирования, а основными вопросами, вокруг которых строилась дискуссия, были вопросы о социальном найме и жилищных фондах. Эти темы поднимались в литературе того времени, например, в работах С.И. Аскназия, В.П. Грибанова и других авторов [36] См., например: Аскназий С.И. Советское жилищное право: Учебное пособие. М., 1940; Гинзбург С.Н. Основные вопросы жилищного права. М., 1940; Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М., 1948; Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956; Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. .

С переходом к рыночной экономике, образованием слоя собственников и возвращением к классическим вещно-правовым конструкциям в области недвижимости институт поэтажной собственности вновь обрел интерес со стороны законодателя, судов и исследователей. Этот процесс проходил на фоне неестественных обстоятельств: приватизация жилищного фонда, проведенная в первую очередь из-за фискальных интересов [37] Суханов Е.А. Указ. соч. С. 361. и намного раньше, чем запуск в оборот земли (главной недвижимости во всем мире), привела к нынешнему состоянию рынка, когда большинство сделок совершается именно по поводу помещений.

Институт поэтажной собственности в различных формах известен практически всем правопорядкам мира. Первые специальные законы были изданы в Бельгии (1924), Румынии (1927), Бразилии (1928), Греции (1929), Польше (1934), Италии (1934), Болгарии (1935), Чили (1937), Франции (1938), Уругвае (1946), Австрии (1948), Аргентине (1948), Боливии (1949) и др. [38] Pick Е., Bärmann J. Wohnungseigentumsgesetz: Kommentar. München, 2008. S. 25.