Коллектив авторов - Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2

Переходим от анализа того, чем регулируется поэтажная собственность, к рассмотрению того, как она структурируется.

В Германии WEG 1951 г. ввел сразу две конструкции: Wohnungseigentum («жилищная собственность») и Teileigentum («частичная собственность»). Дело осложняется тем, что среди немецких юристов нет единства мнений относительно структуры этих конструкций.

Жилищная собственность представляет собой (исходя из буквы закона) некое системное единство двух прав: Sondereigentum («особая собственность») и Miteigentumsanteil («доля в долевой собственности»). Первое право распространяется на жилье, а именно на определенные помещения и принадлежащие к этим помещениям составные части здания, которые могут быть изменены, созданы или упразднены без повреждения имущества, входящего в общую собственность, или прав других собственников, или без изменения архитектурного облика здания [50] § 5 Wohnungseigentumsgesetz. . Таким образом, над тем, что попало в особую собственность, возвышается единоличный собственник ( Alleineigentümer ) [51] Eichler H. Institutionen des Sachenrechts. Bd. I. Berlin, 1957. S. 163. . Доля в общем имуществе является основным элементом этой составной правовой конструкции, потому что именно к ней «крепится» особая собственность, о чем постоянно напоминает текст закона. Относительно этого права управомоченное лицо считается долевым сособственником ( Miteigentümer ) [52] Wilhelm J. Sachenrecht. Berlin, 2007. S. 764–765. Автор приводит пример конкретного дела, которое разбиралось в BayObLG (Высший земельный суд Баварии). В рамках жилищной собственности были созданы доли в общем имуществе, к которым привязывались права «особой собственности». Затем в пределах одной из этих долей и связанной с ней особой собственности произошло установление долевой собственности на отдельные помещения в одном жилье. Получилась некая «правовая матрешка», которую в немецкой литературе называют Mit-Sondereigentum . В данном деле суд побоялся суперсложных отношений и не признал их (что правильно, ведь это явно противоречит императивной норме § 3 II S. 1 WEG). Но на практике такие отношения возникают достаточно часто. В итоге, как говорит Weitnauer, такие неясные отношения ведут к дурной славе Stockwerkeigentum . .

Но в литературе с таким подходом к закону не соглашаются, например, Bärmann и Müller. Так, оба говорят о «трехчленном единстве» ( dreigliedrige Einheit ) жилищной собственности, третьим элементом выделяя членство в обществе собственников ( Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft ) [53] См.: Müller K. Sachenrecht. Berlin, 1997. S. 686; Bärmann J., Pick Е. Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz. München, 1994. S. 35–37. Полностью заимствована именно эта концепция в Китае при создании condominium property (см.: Bu Y. Chinese Civil Law. München, 2013. P. 219–224). . Последний из них говорит о том, что каждому обладателю «особой собственности» должно обеспечиваться членство, ведь это требуется для эффективности ее использования. Через заключение различных соглашений и принятие решений может изменяться ценность использования помещений. Соответственно, членство в обществе собственников по управлению – необходимая составная часть вещной правовой позиции.

Еще один немаловажный аспект дискуссий в немецкой литературе – это вопрос о том, за каким из этих компонентов закрепляется преимущество. Одна из позиций (Bärmann) заключается в том, что ни один из них не имеет преимущества. Börner исходит из экономического доминирования «особой собственности», она находится на переднем плане. Junker представляет последнюю возможную вариацию [54] См. подробный анализ точек зрения: Brehm W., Berger C. Sachenrecht. Tübingen, 2006. S. 378–381. Авторы смогли предложить еще одну: для жилищного собственника экономически на переднем плане стоит особая собственность, но в правовом смысле доля на общее имущество важнее, ведь жилищная поземельная книга ( Wohnungsgrundbuch ) создается по § 7 WEG изначально для нее, а лишь затем туда вносится особая собственность как ограничение долевой. : приоритет за долей в общем имуществе. Исходя же из истории возникновения института жилищной собственности, его целей и задач, а также § 3 WEG , где «особая собственность» рассматривается лишь как ограничение долевой собственности, можно сделать вывод (и в целом господствующее мнение в Германии его делает [55] Erman W. Handkommentar zum Bürgerliches Gesetzbuch. Köln, 2008. S. 152. То же: Eichler H. Institutionen des Sachenrechts. Bd. I. Berlin, 1957. S. 162–164. ), что приоритет остается за долей на общее имущество. «Особая собственность» допустима только в связи с этой долей, она образует лишь «придаток» ( Anhängsel ) [56] Brehm W., Berger C. Op. cit. S. 378. долевой собственности. По мнению немецких авторов, экономические отношения только подтверждают это, ведь части здания, находящиеся в долевой собственности, имеют большую стоимость, чем помещения в особой собственности.

Teileigentum по содержанию и смыслу не отличается от Wohnungseigentum , п. 6 § 1 WEG и вовсе говорит о распространении действия норм о жилищной собственности на «частичную собственность». Пункт 3 § 1 WEG различает их по предмету: в «частичной собственности» право особой собственности устанавливается на не служащие жилищным целям помещения зданий в связке с долей на общее имущество [57] Niedenführ W., Kümmel E., Vandenhouten N. WEG: Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht. Heidelberg, 2010. S. 29–33. Авторы говорят о том, что отличие только целевое, но не правовое. . Напрашивается вывод о бессмысленности такой дифференциации [58] Müller K. Op. cit. S. 686. (поэтому на практике их и не различают). Может сложиться ситуация, когда в одном единстве помещений ( Raumeinheit ) будут одновременно жилые помещения и любые нежилые. Неужели мы назовем это Wohnungs – Teileigentum ? Erman пишет, что вообще не важно наличие или отсутствие цели жилищного пользования. Поэтому безобидны даже ошибочные обозначения в поземельных книгах, и суды тоже допускают их смешение. Часто на практике при регистрации термином «жилищная собственность» охватывают любые помещения [59] Erman W. Op. cit. S. 153. , а Teileigentum не используется.

Одним из наиболее близких к немецкому правопорядков по модели поэтажной собственности является Италия. В этой юрисдикции существует кондоминиум ( condominio negli edifici ), который, сохраняя общие части в общей собственности, выделяет отдельные помещения в индивидуальную собственность [60] § 1117 ГК Италии. .

Такой же институт кондоминиума известен и американскому праву с тем отличием, что собственник в кондоминиуме получает титул fee simple absolute, т. е. максимально возможное господство над объектом, а не вещное право в его континентальном понимании [61] В США существует целый список титулов на недвижимость. Причем так же, как и в английском праве, их список варьируется от автора к автору. Так, Finkel говорит о шести титулах: fee simple absolute, fee simple determinable, fee simple on condition subsequent, life estate, estate for years и estate at will (см.: Finkel D.F. Practical Real Estate Law. Delmar, 2000. P. 9–13). Понятно, что эта система сложилась в основном еще в средневековой Европе и была привезена первыми колонистами (см.: Merrill T.W., Smith H.E. The Oxford Introductions to U.S. Law: Property. Oxford; New York, 2010. P. 99). . Кондоминиум является институтом real property, в то время как другая американская конструкция, кооператив, относится к системе personal property [62] Деление исторически вытекает из системы общего права и основано на различных способах защиты: первое давало право на real action (возвращение в натуре, по сути, виндикационный иск), второе – только на возмещение в денежном эквиваленте. . В кооперативе сама корпорация является собственником земельного участка, зданий, помещений и общего имущества. Лица, желающие владеть определенными объектами, покупают акции ( shares of stock ), которые дают право на заключение долгосрочных договоров аренды с корпорацией на отдельные объекты. Следовательно, лицо является собственником акций кооператива и арендатором объекта (и акциями, и правом аренды оно может распорядиться) [63] Starchild A. How to Develop and Manage a Successful Condominium. New York; Hong Kong, 2001. P. 17–20. Ключевые отличия на практике между кондоминиумом и кооперативом заключаются соответственно в следующем: индивидуальная ответственность по ипотечному финансированию против солидарной; свобода распоряжения или необходимость получения одобрения; голос на общем собрании пропорционально доле объекта в площади всего кондоминиума против всегда одного голоса в кооперативе. Наконец, собственник в кондоминиуме обычно платит меньшие налоги и платежи на обслуживание и ремонт, чем член кооператива. .