Коллектив авторов - Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2

Сущность австралийского strata title [64] В литературе используется также термин « community title » ( Sherry C. Op. cit. P. 18). идентична кондоминиуму. Ныне действующие акты штатов говорят о способе деления земельного участка на части ( lots) и общую собственность ( common property ). Собственником является лицо, записанное в реестре как уполномоченный субъект на estate in fee simple (нужно учитывать, что в Австралии действует регистрационная система Торренса).

В Испании собственник помещений имеет абсолютное право над пространством с достаточно определенными границами и предназначенным для независимого использования (отдельный вход), вместе с архитектурными элементами и оборудованием, использующееся исключительно для нужд этих помещений. Одновременно устанавливается общая собственность на оставшиеся общие части и оборудование. Эти права не отчуждаются и не обременяются по отдельности, т. е., как и в Германии, существуют в связке. Интересно, что эта статья находится в главе ГК Испании, посвященной общей собственности.

Статья содержит очень детальное и подробное описание того, что находится в общей собственности субъектов [65] Этот список настолько широкий, что получается: в собственность конкретного лица попадает только «кубическое пространство» между стенами. Так, например, к общей собственности относятся: земельный участок, фундамент, крыша, балки, несущие и обычные стены, коридоры, лестницы, балконы и террасы. Даже окна, их вид и конфигурация относятся к совместной собственности (см.: Lopez F.L. Commonhold Law in Spain. Horizontal Property Act 49/1960. Text, cases and materials. Madrid, 2010. P. 53–55). .

Швейцарский правопорядок – классический представитель «неподлинной поэтажной собственности» ( unechte Wohnungseigentum ). Изначально в режиме долевой собственности вещь делится на идеальные доли. Miteigentum образует «фундамент» или «ствол и ветви» [66] Ottiker M. Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum. Bern, 1972. S. 24. Видимо, это расхожее выражение у швейцарских юристов, так как оно часто встречается у разных авторов (см.: Егоров А.В. Указ. соч. С. 164). , на котором «строится» или «вырастает» поэтажная собственность. Долевая собственность является родовым понятием по отношению к поэтажной.

Понятие поэтажной собственности дано в ст. 712а ГК Швейцарии, которая определяет ее как долю в праве собственности на земельный участок, дающая сособственнику «особое право» ( Sonderrecht ) исключительно (или эксклюзивно) пользоваться и благоустраивать (оборудовать) определенную часть здания. Исходя из этого, видно, что никакого дополнительного единоличного права собственности («особой собственности»), как в Германии, тут не создается. Поэтажная собственность в Швейцарии – это особым образом оформленная долевая собственность с ограниченным вещным правом пользования ( Sondernutzungsrecht ) [67] Ottiker M. Op. cit. S. 25. . Законодатель через предоставление возможности создать такое право стремится ослабить режим долевой собственности.

Английский институт commonhold заключается в том, что собственник ( unit-owner или unit-holder ) является обладателем титула freehold estate на свои помещения или иные объекты [68] В статуте используется термин commonhold unit , в литературе иногда – термин flat. , в то время как общие части здания находятся в собственности ассоциации ( commonhold association ), которая создается в форме компании с ограниченной гарантиями ее членов ответственностью ( company limited by guarantee ) согласно Закону о компаниях 1985 г. (Companies Act). Каждый собственник является в силу закона членом этой ассоциации. В литературе commonhold обычно [69] Например, см.: Duddington. Op. cit. P. 2–7. Об этом же говорит и Smith – commonhold основан на freehold fee simple с дополнительными правилами, которые и создают его специфику (см.: Smith R.J. Property Law: Cases and Materials. Harlow, 2012. P. 601–610). классифицируют как подвид freehold. Freehold estate [70] Пация Т.М. Указ. соч. С. 42–43. Автор называет отличительными признаками по английскому праву этого титула отчуждаемость ( alienation ), передаваемость по завещанию ( devisable ), возможность наследования по закону ( descendible ). близок к праву собственности в континентальном понимании.

Вопрос о конструкции поэтажной собственности в российском праве не получил такого широкого обсуждения, как, например, в Германии. Мы остановимся на нескольких точках зрения по данному вопросу. Например, А.В. Егоров в своей работе указывает на специфику поэтажной собственности, проявляющуюся в двойственности прав на фактически одно и то же имущество [71] Егоров А.В. Указ. соч. С. 162–192. . Его понимание базируется на идее единой вещи и ее составных частей, реализация которой произошла в ст. 133 ГК РФ. Соответственно, по мысли автора, только земельный участок вместе со зданием в целом может быть объектом собственности нескольких лиц, и лишь к этой общей собственности присоединяются эксклюзивные права на пользование отдельными помещениями. Отмечая неестественный путь образования поэтажной собственности в России, автор подчеркивает неверность его последствий: в нашем правопорядке определяющим стало право индивидуальной собственности, в то время как главным правом должно быть право общей собственности по причине его первичности во времени.

По нашему мнению, А.В. Егоров изложил абсолютно верно и определенно одну из точек зрения на поэтажную собственность, а именно швейцарскую и австрийскую (поэтому он и ссылается на швейцарский опыт). Но, как было показано выше, эта точка зрения является далеко не единственной, более того, она применяется в меньшинстве правопорядков. Можно утвердительно сказать, что такая конструкция имеет меньше всего догматических недостатков, она является по-настоящему классической и базируется на принципах римского права и пандектистики. Однако нам представляется, что, во-первых, автор не указывает на практический эффект от возможного перехода на данную конструкцию (кроме теоретической чистоты). Недаром даже соседний и родственный немецкий правопорядок пошел другим путем (что отрицает А.В. Егоров, как нам кажется, несправедливо). Во-вторых, позволим себе не согласиться с утверждением, что общая собственность всегда предшествует индивидуальной из-за первоначального объединения вкладов будущих сособственников. Во многих правопорядках (да и в России) часто сначала застройщик производит строительство, обладая индивидуальным правом на здание, далее дробит его на помещения и затем отчуждает. Кроме того, в популярной форме долевого участия в строительстве, где как раз происходит такое объединение капиталов, сначала возникают права лишь у застройщика, вкладчики же, будучи связаны, по сути, договором купли-продажи будущей вещи [72] Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью: комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник экономического правосудия РФ. 2015. № 10. С. 56–71. , имеют лишь обязательственные права, но не вещные. Так что этот пример возможен только в крайне редких случаях, а также в кооперативной форме.