Евгений Суханов - Вещное право

По этому же пути фактически следуют и развитые правопорядки. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 1743 ГК Франции ( Code civil) при перемене собственника-арендодателя арендные отношения сохраняются, но только если речь идет об имуществе сельскохозяйственного назначения (арендованном фермером или «арендатором-издольщиком») либо об имуществе, переданном в аренду по публично удостоверенному договору. Но в последнем случае наниматель может быть «лишен владения имуществом», если такое право приобретателя прямо предусмотрено договором аренды (тогда приобретатель согласно ст. 1748 и 1749 Code civil обязан предварительно предупредить нанимателя о расторжении договора аренды и возместить убытки).

Согласно § 566 (а также § 578 и 593 b ) Германского гражданского уложения ( BGB ) принцип «покупка не ломает найма» ( Kaufbrichtnicht Miete) имеет строго ограниченную сферу действия: он распространяется только на наем жилых и нежилых помещений и земельных участков (т. е. недвижимых вещей), наниматели которых тем самым получают «квазивещный статус» [79] См., например: Biirgerliches Gesetzbuch. Mit Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Hrsg. v. Jauernig O. 6. Aufl. München, 1991. S. 620. В этой связи иногда говорят также об определенном «овеществлении» ( Verdinglichung) отношений найма (Medicus D. Schuldrecht II. Besonderer Teil. Ein Studienbuch. 9. Aufl. München, 1999. S. 115). . В первоначальной редакции § 571 BGB было установлено более широкое и точное правило: «отчуждение (вещи) не ломает аренды» (VerauJSerung bricht nicht Miete), которое теперь считается вытекающим из смысла нового § 566 BGB [80] См., например: Prutting H., Wegen G., Weinreich G. BGB Kommentar. 2. Aufl. Luch-terhand, 2007. S. 999. . Однако при наличии «правомерного интереса» покупателя вещи (например, желающего использовать ее для собственных нужд) он вправе расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок (§ 573 BGB).

На аналогичных в принципе позициях стоит и швейцарское право. Согласно § 261 и 290 Закона об обязательственном праве (являющегося пятой частью ГК Швейцарии) при отчуждении отданной в наем вещи до истечения срока действия договора «вместе с собственностью на вещь на приобретателя переходит наемное отношение». Однако новый собственник в срок, предусмотренный законом, может отказаться продлевать действие договора найма жилых и нежилых помещений при наличии собственной настоятельной потребности в их использовании. Если же новый собственник расторгает договор найма раньше, чем это было в нем предусмотрено, прежний наймодатель обязан возместить нанимателю все возникшие из этого убытки (абз. 3 § 261 названного Закона).

Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в которых аренда недвижимости получила гипертрофированное развитие, не свойственное нормальной рыночной экономике (подобное вексельному обороту, который в большинстве развитых правопорядков давно считается атрибутом XIX в.). Оно объясняется сохраняющимся господством публичной собственности на землю и недостатком частных инвестиций в создание новых объектов недвижимости. Наниматели офисных и производственных помещений (главным образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела при смене собственника здания и (или) прекращении договора аренды земельного участка. Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости , как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.

Предлагаемый Концепцией развития гражданского законодательства РФ и проектом новой редакции раздела II ГК РФ отказ от вещных характеристик прав арендатора вместе с традиционной системой ограниченных вещных прав вовсе не предполагает отказ от использования договоров аренды в их сложившемся понимании (в том числе сохранение действия ранее заключенных арендных договоров «с вещными элементами» на основании п. 2 ст. 422 ГК РФ). Речь идет о создании выбора гражданско-правовых форм, юридически опосредующих использование чужих недвижимых вещей, включая сохраняющуюся для отечественного правопорядка в виде правила ситуацию использования частными лицами недвижимых вещей, находящихся в государственной (публичной) собственности.

Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи [81] См. п. 9 и 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 4. , тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору «не могут быть противопоставлены им третьим лицам», т. е. лишаются «вещного элемента», – к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) [82] См. п. 14 Постановления ВАС Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13. . Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).

Лишь в такой ситуации с известными оговорками можно говорить об «овеществлении» некоторых обязательственных прав (Verdinglichung obligatorischer Rechte ). Но из этого не следует появление особой категории «смешанных», «вещно-обязательственных прав»: по меткому замечанию известного германского романиста и цивилиста А. Баке, существуют ограниченные вещные права ( beschrankte dingliche Rechte ), но не существует «ограниченно вещных прав» ( beschrankt dingliche Rechte ), а поскольку субъективные права могут быть либо вещными, либо не вещными, наем ( Miete ) «все же не является вещным правом» [83] Wacke A. Zum numerus clausus der Sachenrechte als Begrenzung der Privatautonomie. Eine rechtsvergleichende Skizze // Liber amicorum Jan Lazar. Pocta profesorovi Janovi Laza-rovi k 80. narodeninam. Trnava, 2014. S. 745, 750. . При этом само по себе наличие у нанимателя недвижимости отдельных элементов или свойств вещно-правового статуса не превращает его «усиленное обязательственное право» в вещное [84] BaurF, BaurJ.F., SttirnerR. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 32. .