Антон Мыскин - Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Что же из себя представляет российское жилищное право на современном этапе? Выше было сказано, что ЖК РФ как главный законодательный источник регулирования соответствующих отношений не выполняет своих функций так, как того хотелось бы. Появление научных монографий (не учебников, не учебных пособий и не комментариев к ЖК РФ, а именно целостных научных исследований в данной области) – явление, увы, в настоящее время крайне редкое. По всей видимости, стоит согласиться с мыслью, высказанной Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинниковым о современном состоянии дел в данной сфере. Указанные авторы пишут следующее: «Не секрет, что большинство цивилистов относятся к жилищному праву несколько снисходительно. Считается, что в нем простора для теоретической мысли, оно наполнено цивилистическими конструкциями, которые, однако, будучи перенесенными в жилищно-правовую сферу, оказались примитизированными, всецело подчинено жилищной политике государства и потому не имеет и не может иметь прочного теоретического основания» [9] Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 150. . Лично от себя хотим добавить, что как это ни печально звучит, но жилищное право действительно и без всякого преувеличения находится на «задворках» такой огромной области юриспруденции, как область частного права.

Какова же цель данной книги в свете всего сказанного? Эта цель очень проста. На конкретных практических ситуациях (отраженных в документах высших судебных инстанций) показать и обосновать, как нормы жилищного законодательства должны реализовываться и применяться в жизни. Только эти практические ситуации будут касаться не всего жилищного права в целом, а только двух его наиболее актуальных блоков – договора социального найма и права собственности. Именно такой подход, на наш взгляд, позволит сделать из отрасли жилищного права красивое, целостное, системное и логически-последовательное юридическое здание. Насколько же достигнута поставленная цель – судить читателям.

Законодательное определение договора социального найма содержится в ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной статьей, по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством.

Если попытаться проследить правовую сущность договора социального найма, то выстроится следующая юридическая картина. Жилое помещение в обязательном порядке должно находиться в государственной или муниципальной (публичной) собственности. Если жилое помещение будет находиться в частной собственности физических или юридических лиц, нормы жилищного законодательства о договоре социального найма к таким жилым помещениям применяться не будут. Граждане, проживающие в государственном (муниципальном) жилом помещении по договору социального найма, не являются собственниками такого жилья. Они всего лишь наниматели (очень условно таких граждан можно назвать арендаторами жилых помещений), т. е. указанные лица проживают, по сути, в юридически чужих для них жилых помещениях. Как следствие этого, у таких граждан практически отсутствуют правовые возможности по совершению с занимаемыми ими жилыми помещениями каких-либо распорядительных сделок. Практически все действия, связанные с «юридическими манипуляциями» в таком жилом помещении (например, вселение новых членов своей семьи, поселение временных жильцов, заключение договора поднайма жилого помещения) в обязательном порядке должны происходить с предварительного согласия и (или) уведомления собственника – наймодателя в лице компетентного государственного органа. Обобщено можно сказать так, что жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма, практически закрыты для мира гражданского оборота, закрыты для различного рода активных правовых возможностей по вовлечению таких жилых помещений в динамичный экономический оборот. Такие жилые помещения в принципе предназначены только для «статичного» проживания в них. А ввиду того, что во времена Советского Союза в отечественном правопорядке по понятным причинам отсутствовали такие гражданско-правовые конструкции, как «право частной собственности», «недвижимое имущество», «свобода экономической деятельности», практически все жилые помещения в указанную эпоху занимались гражданами именно на основании договоров социального найма. Альтернативы этому договору как таковой не было [10] Подробнее см.: Седугин П.И. Право на жилище в СССР // Избранное / Сост. и науч. ред. П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2013. С. 51–77. .

Для договоров социального найма характерны следующие юридические признаки.

1. Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Именно эта юридическая черта достаточно сильно защищает нанимателя (несобственника) жилого помещения. У нанимателя есть твердая уверенность в том, что его субъективное жилищное право проживания есть право «вечное» и «бессрочное». Наймодатель не может просто так, по своему произвольному усмотрению выселить нанимателя с членами его семьи на улицу. Конечно, это не говорит о том, что право проживания нанимателя есть право абсолютно-бессрочное. За совершение определенных жилищных правонарушений виновный наниматель и (или) члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилья. Однако такая мера является мерой крайнего характера и на практике применяется относительно редко. Поэтому статус нанимателя в этом аспекте можно охарактеризовать следующим образом: юридически он проживает в чужом для него жилом помещении, но экономически относится к нему как к своему. Бессрочное право проживания в жилом помещении делает нанимателя экономическим собственником жилья (при всей условности такого термина).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования (кухни, коридоры, санузлы), а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). С этой точки зрения юридическое положение нанимателя будет немного отличаться от аналогичного положения собственника жилья. На практике вполне допустима такая ситуация, когда лицу будет принадлежать определенная доля в праве собственности на жилое помещение и по соглашению между всеми сособственниками такое лицо будет проживать в неизолированном жилом помещении (например, в смежно-проходной комнате). Закону такое положение вещей применительно к праву собственности на жилое помещение противоречить не будет. Что же касается таких элементов, как помещения вспомогательного использования и общее имущество многоквартирного дома, то такие «объекты» не могут выступать самостоятельным местом проживания ни в рамках договора социального найма, ни в рамках права собственности на жилье.