Антон Мыскин - Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

На практике достаточно распространенной является такая правовая ситуация, когда между сторонами фактически сложившегося договора найма жилого помещения возникает спор по поводу того, на каком именно юридическом основании лицо (наниматель) занимает соответствующее жилое помещение: на основании договора социального или коммерческого найма. Наймодатель в большинстве случаев склонен рассматривать такое проживание как проживание по договору коммерческого найма. Наниматель, наоборот, свое проживание воспринимает как проживание на основании найма социального. О том, какими критериями необходимо руководствоваться в спорах подобного рода и какие юридические обстоятельства требуют проверки в подобных ситуациях, будет хорошо видно на примере следующего судебного дела, рассмотренного Верховным Судом РФ (далее также – ВС РФ).

Союз потребительских обществ Республики Марий Эл (далее – Марпотребсоюз) обратился с иском к Д. о понуждении к заключению договора [коммерческого] найма жилого помещения на условиях договора, приложенного к иску, указав, что Марпотребсоюз является собственником жилого помещения. Ответчице предлагалось заключить договор [коммерческого] найма жилого помещения и осуществлять плату за наем по условиям договора, однако добровольно заключить договор найма она отказалась.

Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 27 января 2011 г. иск Марпотребсоюза удовлетворен частично. Суд обязал Д. заключить с истцом договор найма жилого помещения без учета п. 8.1, 8.2 и 8.3 договора, касающихся установления срока договора.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 22 марта 2011 г. решение суда первой инстанции изменено. Суд обязал Д. заключить с истцом договор [коммерческого] найма спорного жилого помещения.

В надзорной жалобе Д. просила об отмене состоявшихся судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 27 марта 2012 г. признала, что имеются основания для частичной отмены определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл, указав следующее.

Как установлено судом, 7 августа 1985 г. исполнительным комитетом Ленинского района Совета народных депутатов г. Йошкар-Олы Д. выдан ордер на спорное жилое помещение.

30 октября 2008 г. и 23 апреля 2010 г. Марпотребсоюзом в адрес Д. направлялись предложения о заключении договора [коммерческого] найма жилого помещения. 29 сентября 2010 г. составлен акт об отказе Д. заключить в письменной форме договор найма.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования Марпотребсоюза о понуждении Д. к заключению договора найма жилого помещения являются обоснованными, поскольку жилое помещение Д. передано в пользование по договору жилищного найма в 1985 г. бессрочно, оснований для установления срока в новом договоре найма не имеется, в связи с чем удовлетворил иск, исключив соответствующие пункты о сроке из договора найма жилого помещения.

Суд кассационной инстанции с выводами суда первой инстанции в части исключения из договора найма условия о его сроке не согласился, указав, что заключение сторонами договора найма жилого помещения, носящего бессрочный характер, не основано на законе и приведет фактически к заключению договора социального найма в отношении жилого помещения, не относящегося ни к государственному, ни к муниципальному жилищному фонду. В связи с этим суд кассационной инстанции изменил решение суда первой инстанции в данной части, обязав Д. заключить с Марпотребсоюзом договор [коммерческого] найма жилого помещения, предусматривающий пункты о сроке действия договора найма жилого помещения, и оставив в остальной части решение суда первой инстанции без изменения.

Между тем с решением суда кассационной инстанции в части изменения постановления суда первой инстанции согласится нельзя по следующим основаниям.

В силу ст. 5 ЖК РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилого помещения Д., жилые дома и жилые помещения в строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям, относились к общественному жилищному фонду.

Согласно ст. 10 указанного Кодекса граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда либо жилищно-строительных кооперативов. Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

В соответствии со ст. 47 этого же Кодекса на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдавал гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда согласно ст. 50 ЖК РСФСР осуществлялось в соответствии с договором [социального] найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

На основе анализа указанных правовых норм суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что правоотношения между сторонами по пользованию спорным жилым помещением возникли на основании договора [социального] найма и носят бессрочный характер.

В связи с этим ссылка суда кассационной инстанции на ст. 683 ГК РФ, положенную в обоснование удовлетворения исковых требований о понуждении Д. к заключению договора найма жилого помещения, предусматривающего пункты о сроке действия договора, ошибочна.

В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор [коммерческого] найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Названная статья Гражданского кодекса РФ регламентирует срок договора коммерческого найма, являющегося разновидностью найма жилых помещений и заключаемого в домах частного жилищного фонда как фонда, находящегося в собственности юридических лиц.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 15 марта 2010 г. установлено, что дом, в котором находится спорная квартира, построен и введен в эксплуатацию в 1958 г. Марпотребсоюзом на отведенном для этих целей земельном участке. Марпотребсоюз владеет и пользуется данным объектом капитального строительства с момента создания. Указанным решением за Марпотребсоюзом признано право собственности на этот дом.