Вера Бетхер - Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

К недвижимым вещам относились не только земельные участки и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалась естественной или искусственной частью поверхности земли – res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю [64] Там же. .

Как пишет О.В. Гумилевская, «самовольное строительство было широко известно в Древнем Риме. Однако его результат понимался римскими юристами двояко, с одной стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой – как один из случаев поступления имущества в собственность владельца земельного участка» [65] Гумилевская О.В. Указ. соч. – С. 16. .

В книге II «О вещах» Институций Гая отмечено, что «постройка, воздвигнутая кем-либо на нашей земле, хотя бы кто-то построил ее для себя, становится по естественному праву нашей, т. к. построенное на поверхности принадлежит собственнику земли» [66] Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.: Зерцало, 1997. – С. 53. . Указанный подход позволил квалифицировать самовольную постройку в качестве способа приобретения права собственности путем приращения имущества (inaedificalio). Причем увеличение имущества происходило у собственника земельного участка, поскольку римское право мыслило строение как составную часть земельного участка: superficies solo cedit – построенное на поверхности следует за почвой, т. е. правовая судьба земли определяла правовую судьбу постройки [67] См. об этом подробнее: Гумилевская О.В. Указ. соч. – С. 16–17. .

Тем не менее, как таковой институт самовольного строительства в современном его понимании не был известен римскому праву, и строительство на чужом земельном участке воспринималось исключительно в свете возникновения соответствующего права у собственника земельного участка на такую постройку, при этом не важно, кем и из чьих материалов данная постройка была возведена.

Впоследствии деление вещей на движимые и недвижимые приобретало все более четкий характер. При этом И.С. Перетерский обращает внимание, что «начиная с XII в. происходит и захватывает большинство государств Западной Европы один из важнейших исторических процессов всей эпохи феодализма – рецепция римского права» [68] Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1997. – С. 11. . Не стал исключением и концептуальный подход к земельному участку как главной, «доминирующей», недвижимой вещи, который в целом был воспринят всеми без исключения европейскими странами.

Так, согласно общему принципу, воспринятому из римского права (superficies solo cedit) и действующему во всех системах права развитых стран, результаты постройки и других работ, произведенных на земельном участке собственника и неразрывно связанных с ним, считаются «соединенными» с землей, т. е. принадлежащими собственнику участка впредь до доказательства противного (ст.553–555 Французского гражданского кодекса [69] Далее по тексту гражданский кодекс также – ГК. ; § 946 Германского гражданского уложения; ст.955–964 ГК Квебека, англо-американская судебная практика и др.). В праве Германии уточняется, что собственник земельного участка приобретает право собственности лишь на такую движимую вещь, которая стала «существенной составной частью» недвижимости (§ 946 Германского гражданского уложения) [70] См. об этом об этом подробнее: Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник. Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. 4-е изд., перераб. и доп. В 2-хт. Т. 1. М.: Междунар. отношения, 2004. – С. 362. .

Наиболее частым случаем соединения движимости с недвижимостью является возведение строения или сооружения собственником участка из чужих материалов либо возведение строения или сооружения на чужом участке собственником материала, что чаще всего происходит в процессе осуществления подрядных строительных работ. Строение рассматривается тогда, как часть земельного участка и поступает в собственность его владельца с возмещением в установленных законом случаях стоимости материалов и иных расходов лица, возводившего строение (ст.553–555 Французского ГК; § 946 Германского гражданского уложения и др.) [71] Там же. .

Самым тщательным образом регламентирует последствия строительства на чужом земельном участке ст.555 Французского ГК, устанавливая в качестве основного правила право выбора земельного собственника на совершение следующих действий: либо сохранить самовольные постройки в своей собственности, либо обязать третье лицо убрать их [72] Французский гражданский кодекс. СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2004. – С. 434–435. .

Законодательство других европейских стран также содержит схожие правовые институты (например, § 137 ГК Венгрии; § 135 «в» ГК Чехии; Закон об основных имущественно-правовых отношениях, действовавший в бывшей Югославии) [73] Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / руководитель авторского коллектива В.В. Залесский. М.: Изд-во НОРМА, 2000. – С. 234, 238, 239. .

Тем не менее, в отличие от французского и германского гражданского законодательства указанные нормативно-правовые акты более либеральны к самовольному застройщику. Так, если стоимость строения в значительной степени превышает стоимость земельного участка или его определенной части, застройщик может приобрести право собственности на застроенный участок (§ 137 ГК Венгрии). Похожее положение содержится в § 135 «в» ГК Чехии, при этом в данной норме четко определен орган, который призван урегулировать отношения между собственником земельного участка и собственником строения, – суд. Интересно решал рассматриваемый вопрос Закон об основных имущественно-правовых отношениях, действовавший в бывшей Югославии [74] После окончательного распада Югославии в 2006 г. гражданское законодательство бывших союзных республик Югославии также продолжает оставаться не кодифицированным. Имущественные отношения, например, в Хорватии регулируются Законом о собственности и других вещных правах от 17 октября 1996 г. ([Электронный ресурс] URL: http://kommentarii.org/strani_mira_ eciklopediy/xorvatiy.html (дата обращения 10.03.2014), в Словении – Законом о собственности ([Электронный ресурс] URL: http://kommentarii.org/strani_mira_ eciklopediy/sloveniy.html (дата обращения 10.03.2014), в основе которых лежит указанный югославский Федеральный закон об основных имущественно-правовых отношениях от 31 января 1980 г.). Соответственно, приведенные нормативные правовые акты, равно как и акты иных бывших союзных республик Югославии содержат нормы, аналогичные рассмотренным выше положениям. , предусматривающий, что лицо, которое возвело строение или сооружение на чужом участке из собственных материалов, может быть носителем права собственности на участок в следующих случаях: 1) если оно не знало или не могло знать, что возводит строение или сооружение на чужом участке; 2) если собственник участка знал о строительстве и не принимал никаких мер против возведения строения или сооружения [75] Залесский В.В. Указ. соч. – С. 234, 238, 239. . Стоит отметить, что последнее положение крайне нетипично для континентального права, наиболее тщательнейшим образом охраняющего интересы собственника земельного участка.