Наталия Козлова - Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Оформляем отношения.Каждый этап сделки – это множество разных, длинных по времени процессов. Эффективность этих процессов определяется профессионализмом сотрудников риэлторской фирмы. Самое главное – чтобы все действия совершались согласно заключенному с вами договору. Соответственно, если вы решили работать с организацией – необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать о добросовестности фирмы. Если вдруг риэлтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны – между вами и фирмой нет никакихобязательств.

Как правило, в риэлторских компаниях используются стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. При возможности изучите предложенный вам вариант договора дома, а лучше всего показать его юристу.

1. В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т. е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Риэлторские фирмы оказывают своим клиентам разнообразные услуги:

• подбор вариантов;

• проверка комплекта документов, предоставленных продавцом;

• выяснение «истории» выбранной квартиры по собственникам;

• подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения;

• проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);

• подача и получение документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности;

• присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу.

• оформление акта приема-передачи квартиры (иногда с описью имущества)

• контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о ПОКУПКЕ или ПРОДАЖЕ квартиры, а не об оказание риэлторских, консультационных или информационных услуг. В последнем случае вы оплачиваете видимость бурной деятельности риэлтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией и передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакует услуг состоит: в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам, (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку, самостоятельно вы не сможете провести такую проверку) и оформление сделки.

Желательно, чтобы весь набор услуг, которые будет оказывать вам агентство был расписан максимально полно.

2. В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения риэлтора (в виде твердой суммы (фиксированная цена) или процента от продажной цены квартиры) и статьи расходов по сделке:

· расходы на рекламу квартиры;

· расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;

· расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

Фиксированная оплата– это одинаковая цена одинаковых видов работ, не зависит, за какие деньги продает или покупает жилье клиент. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная. Ведь технология продажи квартиры за пятьдесят тысяч долларов или же двести тысяч в принципе не отличается. Поэтому размер вознаграждения для агентства отличаться не должен. Цена услуг зависит от того, какую работу предстоит выполнить риэлторам: будет ли это простая продажа жилья, покупка или же просто юридическое сопровождение полностью готового варианта.

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре. Многие агентства скрывают свои комиссионные. А каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риэлтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон. Если стоимость услуг агентства указана, обратите внимание: большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риэлторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые – за предложение и показ нескольких объектов.

3. Обязательно должен быть указан срок достаточный для продажи жилья, а также условия продления этого срока. Опытному риэлтору на совершение сделки требуется около двух месяцев.

4. При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: ту которую риэлтор, обязуется выплатить вам, и ту, за которую он собирается квартиру продать. Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда, срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за прежние деньги будет невозможно. Поэтому требуйте,чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риэлтор превысил эту цену.

При подписании договора с риэлтором, четко оговорите минимальную для вас сумму стоимости недвижимости, меньше которой уступать по цене вы не готовы.

5. Должны быть указаны реквизиты риэлторского агентства и ваши паспортные данные (без него договор не действителен).

6. Следует составить опись документов, которые вы оставляете на ответственное хранение в агентстве и какую ответственность понесут риэлторы в случае их повреждения или утраты (это пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами).

7. Необходимо указать какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.

8. Ответственность риэлторской компании за совершаемые действия. Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риэлтора? Будет абсолютно нормально, если вы обратитесь к юристам или другим риэлторам за консультацией. Так вы сможете проверить своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.

Заключение сделки.Большинству из нас приходилось или еще придется решать свой квартирный вопрос. Деньги для этого можно добыть разными способами: взять ипотечный кредит, накопить, продать одно жилье и купить другое, более подходящее и т.д. Материально мы готовимся к покупке квартиры в течение многих лет, но морально оказываемся беспомощными, столкнувшись с практической стороной дела. В этот период поиска и покупки недвижимости, который занимает около двух месяцев, необходимо максимально сконцентрироваться и попытаться не упустить ни одного нюанса. А проблемы подстерегают буквально на каждом шагу.