Наталия Козлова - Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Договор купли-продажи жилого помещения признается заключенным с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе. Иногда люди оформляют «предварительный», но он должен содержать обязательства о заключении «настоящего» договора в будущем. Как бы ни называли сумму, переданную до подписания договора купли-продажи, суд признает ее авансом. А аванс подлежит возврату независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Что следует знать о денежных расчетах. Наиболее распространенный, он же самый удобный и надежный способ расчетов наличными – через банковскую ячейку : покупатель закладывает туда оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ячейке после благополучного оформления сделки.

Внимательно проследите, чтобы номер ячейки в банке совпадал с номером, указанным в договоре, который заключают банк, покупатель и продавец.

Чтобы у продавца не было сложностей с получением денег, в числе документов, необходимых для доступа к банковской ячейке, следует указывать только зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Бывают случаи, когда по настоянию риэлторов покупатели в этот список включают также свидетельство о государственной регистрации права собственности приобретателя жилья либо нотариально заверенную копию этого документа. В подобной ситуации продавец попадает в невыгодную зависимость от покупателя, т. к. свидетельство выдается только в одном экземпляре на руки новому собственнику квартиры.

Если стороны не выбрали способ расчетов через банковскую ячейку, то чаще всего расчеты происходят так:

а) участники сделки рассчитываются перед регистрацией договора;

б) покупатель передает деньги риэлторам, которые выдают их продавцу после подачи документов на регистрацию. В любом случае передача денег должна оформляться документально.

При этом действительным документом, не требующим какого-либо обязательного удостоверения, между двумя гражданами является расписка. Желательно полностью написанная, от руки – лицом, которое деньги получает, и подписанная им.

Осмотр квартиры. Итак, вам предложили несколько вариантов квартир, которые нужно осмотреть. Видимые характеристики выбираемой недвижимости, как-то дом кирпичный или панельный, куда выходят окна квартиры, состояние двора, высота потолков, планировка квартиры и т. д. могут быть оценены вами самостоятельно. Но есть ряд особенностей, на которые может обратить только риэлтор: проводилась в квартире перепланировка или переустройство. Если да, стоит посмотреть разрешительные документы и убедиться в соответствии согласованных изменений фактическим. Если документы на переоборудование не представлены собственником, то лучше отказаться от покупки квартиры, чтобы потом не было проблем при согласовании незаконной перепланировки или приведения квартиры в прежний вид. А это будет стоить немало денег. Поэтому осмотр квартиры желательно проводить в присутствии агента.

Предоплата. Советуем покупателю не оформлять сразу же понравившуюся квартиру и вносить за нее предоплату. Возьмите время на «раздумье», хотя бы сутки, поскольку зачастую агенты по продаже недвижимости, как и другие продавцы, умеют убеждать. И когда вы поймете, что жилье вам не совсем подходит, возвращать деньги придется «с боем».

Во время первого или второго осмотра квартиры продавец и покупатель устно договариваются между собой о цене, условиях и сроках ее освобождения. После чего покупатель (с помощью риэлтора) проверяет все предоставленные продавцом документы. Если с ними все в порядке, настало время вносить аванс или задаток и письменно оформлять отношения. Обычно покупатель или продавец заключают предварительный договор или договор задатка-аванса. Он совершается в простой письменной форме. В тексте необходимо указать: дату будущей сделки, форму договора купли-продажи (простая или нотариальная), цена квартиры которая будет указана в договоре, размер аванса/задатка, кто берет на себя расходы по совершению сделки, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире люди и т. д. Отдельно оговариваются условия передачи имущества согласно акту приема-передачи и описи, сроки возвращения продавцом аванса или задатка в случае неисполнении договора и другие подробности.

Авансом называется платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы или оказанию услуг. В отличие от задатка, он не является способом обеспечения обязательства. Размер и порядок выплаты аванса в отношениях между гражданами определяются соглашением сторон в соответствующем договоре.

Задаток – денежная сумма выдаваемая одной из договаривающихся сторон (в нашем случае – покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне) продавцу, в доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения. Соглашения заключаются в письменной форме. Нотариального удостоверения договора задатка законом не требуется. Нередко вместо заключения договора задатка, продавец и покупатель ограничиваются распиской. Но это неправильно, т.к. расписка может быть лишь приложением к договору.

Разница между авансом и задатком обнаруживаются при неисполнении договора. Если сделка по каким-либо причинам расстроилась, аванс просто возвращается. А задаток выплачивается продавцом покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине первого. И не возвращается, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя.

Вторичный рынок жилья.Теперь проанализируем то, каких ситуаций следует опасаться покупателем жилья на вторичном рынке.

Почему вторичный рынок называется вторичным? Потому, что сначала квартиры принадлежат городу, находятся на балансе городского правительства. Первая сделка – передача квартиры правительством в собственность конкретного физического либо юридического лица. Соответственно, все последующие сделки будут вторичными.

Продавец – не собственник квартиры, а действует по доверенности. В данном случае вместо собственника, желающего продать жилплощадь, в контакт вступает его поверенный. Владелец же может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность А вы об этом ничего не будет знать.

Что необходимо предпринять: необходимо лично встретиться с собственником и удостовериться в его желании продать недвижимость.

Собственник тяжело болен. Как это ни печально, но, если продавец не доживет до конца оформления купли-продажи – а на формальности может уйти до нескольких месяцев, вас ждут проблемы.

Что необходимо предпринять: лучше от такой сделки отказаться, особенно если вы участвуете в альтернативных сделках (т. е. не просто покупаете квартиру, а одновременно и продаете свою).