Наталия Козлова - Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Собственник квартиры злоупотребляет спиртными напитками. Сделка впоследствии может быть оспорена, на том основании, что продавец был «не в себе».

Что необходимо предпринять: потребуйте от продавца предъявить справки о том, что он не числится на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Также непосредственно перед сделкой сводите продавца – любителя спиртного к врачу и получите медицинскую справку о том, что он не пьян и вполне адекватен.

Нарушение прав несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Один из основных подвохов, связанных с «юридической чистотой» квартиры– это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были прописаны в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников. Если этого не случилось, то впоследствии повзрослевшие «дети» могут предъявить свои права и попытаться оспорить сделку. И все сделки с жильем будут оспорены.

Что необходимо предпринять:по домовой книге проверить, жили ли в квартире несовершеннолетние.

При альтернативной сделке купли-продажи нужно включить ребенка в число собственников новой, покупаемой, квартиры.

Если дети, не участвовавшие в свое время в приватизации, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.

Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей не вправе, продавать, обменивать, сдавать внаем и т. п. недвижимость без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, убедитесь в наличии разрешения на сделку от соответствующей организации. В противном случае вы рискуете лишиться приобретения, т. к. это противозаконная сделка.

Договор купли-продажи, заключенный под влиянием заблуждения. Такой договор может быть также оспорен по суду и признан недействительным.

Что необходимо предпринять: если продавец недвижимости скрыл существенную информацию (к примеру о состоянии коммуникаций, отопительной или канализационной систем и т. п.) покупатель вправе подать иск с требованием вернуть деньги. Однако факт злого умысла со стороны продавца ему придется доказывать. Если иск признают в пользу истца, то недвижимость возвращается прежнему владельцу в обмен на уплаченную покупателем сумму.

Перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке сырья:

1) многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами.

2) при участии несовершеннолетних детей и людей из группы риска (недееспособных, частично дееспособных, находящихся под патронажем, опекой, попечительством).

3) при участии собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы.

4) по отчуждению жилья с участием юридических лиц.

5) по договорам, связанным с рентой.

6) сделки, которые осуществляются по доверенности лиц, находящихся за границей.

7) с участием собственников, не находящихся в родственных отношениях.

Другие варианты приобретения жилья. Конечно самая распространенная сделка с жильем – это купля-продажа. Именно такие договоры занимают 90% на рынке. Однако это не единственный способ улучшить свои жилищные условия. Оставшиеся 10% приходятся в основном на дарение и мену квартир. Давайте рассмотрим все плюсы и минусы этих сделок, а также их особенности.

Мена. Чаще всего сделки купли-продажи бывают альтернативными. Это означает, что собственник продает свою квартиру и сразу приобретает другую. Фактически это мена через куплю-продажу. Не проще ли сразу заключать договор мены?

Сделка мены имеет два основных преимущества. Во-первых, ее оформление обходится дешевле, т. к. вы заключаете не два договора (купля-продажа каждой из квартир), а один (мена). Особенно ощутима экономия, когда участники сделки для надежности удостоверяют ее нотариально: при купле-продаже приходится платить нотариусу проценты от стоимости каждой из квартир. При мене нотариальный тариф взимается один раз – от стоимости более дорогой квартиры. Во-вторых, если сделка будет оспорена и признана недействительной, то у «меняльщиков» больше шансов сохранить свое имущество. Судите сами: в этом случае по решению суда все возвращается на круги своя, т. е. хозяева получают прежнее жилье. А при купле-продаже продавец, получивший деньги, может их быстренько растратить.

Впрочем не все так гладко: на практике сделки мены успешно оспариваются гораздо чаще, чем купля-продажа. Нередко это связано с тем, что при покупке квартиры участники сделки ведут себя осторожнее. Мена, часто применяется между родственниками, которые уверены друг в друге и хотят снизить издержки при переоформлении квартир.

Дарение. Дарение обычно используется, когда объект сделки – комната в коммунальной квартире.

По закону продавец такого жилья обязан сначала предложить комнату соседям, имеющим преимущественное право покупки. И только если они откажутся, разрешено продавать жилплощадь «на сторону».Если же формально происходит дарение, а не купля-продажа, то удается избежать согласований с соседями.

Но имейте в виду: строго по закону дарение в данном случае – притворная сделка, т.к. фактически прикрывает куплю-продажу. По ГК РФ притворные сделки ничтожны. Но на практике подобные судебные процессы бывают крайне редко, т. к. привести доказательства очень сложно.

Покупка жилья в новостройках.Допустим вы решили сэкономить на услугах риэлтора и купить квартиру самостоятельно, напрямую у застройщика. Но через некоторое время выясняется, что по каким-то причинам строительство дома затягивается и цены на недвижимость выросли, и от вас требуют немалую доплату.

«Вот и сэкономили» – думаете вы и после этого обращаетесь за помощью к риэлтору. Вам он быстро подбирают хороший вариант, но выясняется, что документы на квартиру оформлены неверно. Так кому же доверять: застройщику или риэлтору?

Каждый из нас не застрахован от любой из приведенных ситуаций. Сегодня действительно очень распространена услуга – приобретение квартиры напрямую, у застройщика. А недвижимость, как известно – покупка довольно дорогая, поэтому желание любого потенциального владельца максимально сэкономить, подбирая пусть даже однокомнатную квартиру, вполне понятно и объяснимо.

Застройщик. С одной стороны, сэкономить, заключая договор с застройщиком, действительно можно. Просто покупатель должен очень внимательно читать положения в документе, особенно обращая внимание на основные пункты: фиксированную стоимость квартиры, описание общей и жилой площади, номер секции и этажа. Тогда ваше новоселье не только не будет испорчено неожиданностями вроде существенной доплаты, но и прочими несоответствиями. Например, продавец должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на квартиру, застройщик также обязан подтвердить реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. На практике, бывали случаи, когда люди вселялись, успевали сделать какой-то ремонт, а потом оказывалось, что в договоре были не прописаны или перепутаны, например, те же номера этажа или секции. В итоге жильцов просили освободить помещение, а отремонтированная квартира доставалась совершенно другим людям. Конечно, виноваты в такой ситуации обе стороны: и халатность застройщика, и невнимательность покупателя.