Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2. Существует деление стадий процедуры государственной регистрации на обязательные и факультативные [66] Михольская В.В. Указ. соч.С. 57. . К обязательным относятся следующие стадии:

прием (предоставление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью;

установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

внесение соответствующих записей в ЕГРП;

совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.

К факультативным стадиям относятся:

приостановление государственной регистрации;

обжалование отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделок с ним.

3. Прием (предоставление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, — первая стадия процесса государственной регистрации. Приведенное двойное наименование стадии (прием и предоставление) отражает ее двоякую сущность: с одной стороны, для инициации и последующего продолжения процесса государственной регистрации необходимо действие заявителя-правообладателя, заключающееся в предоставлении документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. С другой стороны, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан принять представленные заявителем документы, соответствующие требованиям законодательства. Более детально данная стадия регламентирована в ст.16 Закона (см. комментарий к ней).

4. На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, изучает представленные для государственной регистрации документы с целью установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания. При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Комментируемый Закон не содержит изъятий из общего правила и в отношении каких-либо сделок, в том числе совершенных в нотариальной форме. Все сделки подвергаются правовой экспертизе и проверке законности.

5. Стадия установления отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации должна быть завершена до принятия решения о регистрации права, сделки, приостановлении или отказе в их регистрации. Для принятия такого решения п.3 ст.13 Закона предусматривается месячный срок со дня подачи заявителем всех необходимых документов.

6. При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, принимает решение о государственной регистрации, объективно выражающееся во внесении соответствующей записи в ЕГРП.

7. Стадиям совершения надписей на правоустанавливающих документах и выдачи свидетельства о государственной регистрации права, приостановлению государственной регистрации, отказу в государственной регистрации посвящены ст.ст.14, 19 и 20 Закона соответственно (см. комментарии к ним).

8. Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002г. N 184 были утверждены Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [67] Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2002. N 11. Изменения и дополнения к Методическим рекомендациям официально не публиковались (см.: СПС "КонсультантПлюс"). (далее — Методические рекомендации). Эти Рекомендации направлены на оказание практической помощи Федеральной регистрационной службе и ее территориальным органам в целях совершенствования ими практики проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 3 Методических рекомендаций детализирован порядок государственной регистрации прав. Он включает в себя:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (ст.ст.12, 13, 16 — 18 Закона);

2) правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой в том числе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (ст.ст.9, 13, 17 Закона);

3) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (ст.ст.9, 13 Закона);

4) удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (ст.ст.9, 13, 14, 18 Закона).

В своих Методических рекомендациях Минюст России затронул все этапы государственной регистрации. Рассмотрим их в указанной выше последовательности.

I. Порядок приема документов на государственную регистрацию прав и требования к представляемым документам.

Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном комментируемым Законом ст.ст.16 — 18. Минюст России рекомендует учитывать, что особенности приема документов на государственную регистрацию могут быть также установлены иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Например, согласно п.3 Постановления Правительства РФ от 31 августа 2000г. N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности" [68] СЗ РФ. 2000. N 37. Ст.3718; 2002. N 24. Ст.2310. заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, подается лицом, в пользу которого устанавливается такое ограничение (обременение), если иное не предусмотрено федеральным законом.