Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Проверку юридической силы представленных документов орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, производит в рамках правовой экспертизы.

При применении п.2 комментируемой статьи необходимо учитывать Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002г. N 184.

2. Согласно п.2 ст.17 Закона в установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации. Такими документами могут быть, в частности:

нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995г. N 223-ФЗ [96] СЗ РФ. 1998. N 29. Ст.3400; 2001. N 46. Ст.4308; 2002. N 7. Ст.629; N 52 (ч.1). Ст.5135. );

согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п.2 ст.295 ГК РФ);

согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом (п.1 ст.37, п.1 ст.40 Федерального закона от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [97] СЗ РФ. 1995. N 9. Ст.713. );

согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст.604 ГК РФ);

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 Семейного кодекса РФ);

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (п.1 ст.26, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 Семейного кодекса РФ);

согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п.4 ст.292 ГК РФ).

Комментарий к статье 18

1. К принципам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует отнести и принцип достоверности содержащихся в государственном реестре сведений. Комментируемая статья способствует реализации данного принципа, устанавливая требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

В обобщенном виде такие требования сформулированы в п.1 ст.18 Закона: документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

При этом сведения, которые необходимо внести в ЕГРП об объекте недвижимости (в зависимости от вида объекта недвижимого имущества), о виде права, о правообладателе (стороне сделки, лице, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права или чьи права ограничиваются (обременяются), указаны в п.6 ст.12 Закона.

2. В соответствии с п.2 ст.18 Закона фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их места нахождения.

3. Приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (п.3 ст.18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например участников сделки, подписавших документ.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Если такое требование к конкретным документам, составленным на нескольких листах, в законодательстве Российской Федерации отсутствует, заявителям тем не менее целесообразно их прошить, пронумеровать и скрепить печатью и (или) подписью с указанием количества листов в документе. Однако, если последнее заявителем не соблюдено, такое обстоятельство не может являться основанием для отказа в приеме документов, приостановления государственной регистрации, отказа в государственной регистрации (ст.ст.18 — 20 Закона).

4. В случае если на государственную регистрацию был представлен документ (документы), имеющий подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нем исправления, документ, исполненный карандашом, а также документ с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, он согласно п.3 ст.18 Закона не подлежит приему на государственную регистрацию.

Поскольку в Законе, в том числе в его ст.18, не указан порядок отказа в приеме таких документов, а в соответствии со ст.2 Закона уклонение от государственной регистрации может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, вправе, проинформировав об этом заявителя в ходе приема документов, незамедлительно приостанавливать государственную регистрацию (п.п.1 и 2 ст.19 Закона).

5. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующей организацией (органом), осуществляющей учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП на основании вступившего в законную силу судебного акта. Последнее полностью корреспондирует с законодательно установленным запретом на отказ в государственной регистрации прав на земельный участок при наличии судебного спора о его границах (см. ст.20 Закона и комментарий к ней).

6. Правоустанавливающие и иные необходимые для государственной регистрации документы представляются в подлинниках (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) с приложением копий. После проведения государственной регистрации подлинные экземпляры документов возвращаются правообладателю.