Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру

Предшествующая редакция Закона об ипотеке не регулировала в достаточной степени ситуацию, которая получает все более широкое распространение. Кредитные организации обусловливают получение кредита или займа на приобретение или строительство жилья оплатой «первоначального взноса», обычно равного 30% от суммы займа (кредита).

Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ п. 1 ст. 77 комментируемого Федерального закона был изложен в новой редакции. В настоящее время ипотека в силу закона возникает независимо от того, построены или приобретены жилой дом или квартиры за счет кредитных (заемных) средств «полностью либо частично».

Федеральными законами РФ «О внесении изменений в Федеральный закон РФ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ в статью 78 „Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру“ внесены значительные изменения, которые анализируются в главе 4 работы.

Не является предметом настоящего исследования ипотека нежилых помещений.

Ипотека жилища – многогранное явление правовой, социальной и экономической жизни общества, исторически и национально обусловленное.

Для того чтобы она действительно повлияла на улучшение жилищной политики в стране, в развитие программы «законодательного обеспечения формирования рынка доступного жилья», со слов разработчиков был принят пакет федеральных законов.

Однако анализ принятых в декабре 2004 года законов позволяет констатировать нежелательную, по мнению автора, тенденцию их развития. В качестве подтверждения посмотрим на некоторые изменения, внесенные в законодательство (в дополнение к тем, которые уже приводились в работе).

1. Первый блок измененного законодательства касается в первую очередь сегодняшних залогодателей, многие из которых по старому законодательству (это 46 нормативных правовых актов, утративших силу полностью или частично в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ) признавались нуждающимися в жилище или улучшении жилищных условий. По старому Жилищному кодексу РСФСР в ст. ст. 36, 37 содержалось 15 больших групп, не говоря о других, названных в отдельных законодательных актах. Однако новый Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ) [21](ст. 49) таковыми признает только малоимущих (по жестким условиям признания таковыми, управленческими решениями органов местного самоуправления [22]). Налицо легальное сужение круга нуждающихся в жилище или улучшении жилищных условий – потенциальных залогодателей. Малоимущие, признанные по установленным четырем основаниям, имеют право получить жилье по договору социального найма, не подлежащее приватизации. Исключена такая категория, как первоочередники. Уменьшилось число и изменилось существо категории внеочередного обеспечения жильем. Исключено предоставление дополнительной площади и т.д.

Между тем, наряду с ЖК РФ, действует часть третья ст. 40 Конституции РФ, которая предусматривает бесплатное предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов не только малоимущим, но и иным гражданам, нуждающимся в жилище, указанным в законе.

Осталось много нерешенных проблем по обязательствам государства обеспечения жильем отдельных категорий граждан, исходя из Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.02.2002 № 104, от 26.07.2004 № 380, с изменениями, внесенными распоряжением Правительства РФ от 21.10.2004 № 1355-р).

2. При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, то есть при обращении взыскания на заложенное имущество, теперь прекращаются права пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ (в ред. ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ)).

3. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения теперь не сохраняется [23](п. 4 ст. 31 ЖК РФ (в ред. от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ)).

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу также не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника.

Данная норма права при рассмотрении дела судом, в том числе кассационной и надзорной инстанций, применена не была.

Согласно ст. 330 ГПК РСФСР основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке является неправильное применение или толкование норм материального права.

При таких обстоятельствах судебные постановления в части выселения подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РСФСР, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: решение Арзамасского районного суда от 04.09.2001, Определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23.10.2002 отменить в части выселения и дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в остальной части судебные постановления оставить без изменения».

4. Обращение на заложенное жилье и выселение стало возможным на любое жилое помещение, даже если оно у них единственное (абз. 1 п. 1 ст. 78 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

5. Обращение на заложенное жилье и выселение залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов его семьи, стало возможным, даже если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (абз. 1 п. 1 ст. 78 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») [24].

Кроме того, местный налог на недвижимость, на объекты жилищного фонда, садовые, дачные и земельные участки, все объекты, которые на них расположены, земельные участки, которые предоставлены для строительства данных объектов, и гаражи должен определяться по методам массовой оценки рыночной стоимости объектов. Это не только позволит муниципалитетам получить доходную базу для развития территорий, в том числе для подготовки коммунальной инфраструктуры для жилищного строительства, но и даст им возможность использовать регулирующую функцию этих налогов на своей территории.

Теперь перечислим изменения в законодательстве в пользу кредитных организаций, строительных компаний и др., с кем вступает в договорные отношения гражданин-залогодатель.

1. Отменяется требование обязательного согласования с органами опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние.