Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру

При неисполнении должником своих обязанностей реализуется возможность обращения взыскания на заложенное имущество с целью компенсации всех потерь кредитора и состоит, по мнению Дениса Александровича Шевчука, в восстановлении нарушенной имущественной сферы потерпевшей стороны (компенсационная функция).

Итак, ипотека носит имущественный характер. Ее назначение, прежде всего, в том, что она, стимулируя должника к надлежащему поведению, тем самым дает кредитору более или менее надежную гарантию осуществления его прав. Кредитор наделяется дополнительными правами по предотвращению или устранению неблагоприятных последствий, которые может повлечь для него возможное нарушение обязательства должником. Реализация этих прав кредитора осуществляется, например, путем предварительного выделения имущества для возможного принудительного удовлетворения требования кредитора.

Некоторые способы исполнения обязательств одновременно являются и мерами ответственности, например неустойка. Она служит и мерой наказания, обременения должника, и способом его стимулирования к надлежащему исполнению.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (ст. 334 ГК РФ).

Можно утверждать, что компенсационная функция является наиболее действенной функцией ипотеки, определяющей ее эффективность и степень ее обеспечительной функции.

Непосредственная направленность функций ипотеки может различаться: а) прежде всего стимулированием должника к исполнению обязательств в натуре; б) защитой интересов кредитора при нарушении обязательства; в) стимулированием должника к исполнению обязанности, а при ее неисполнении – защитой интересов кредитора. При этом залогодержатель получает удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом либо указанное преимущественное право несколько ограничено (http://www.mgu-frank.narod.ru).

Помимо компенсационной, стимулирующей иные функции конкретного средства обеспечения обязательств (например, охранительная, регулятивная функция) существуют и реализуются лишь постольку, поскольку реализуется его основная функция – обеспечительная.

Поскольку ипотека в основном осуществляется в форме договора, нельзя не сказать о функциях договора, который основательно был рассмотрен в 70-х годах прошлого столетия. Функции договора – это присущие договору потенциальные возможности быть регулятором и средством организации хозяйственных связей. Любой договор обладает функцией упорядочения, регулирования и организации общественных связей, он определяет параметры поведения обязанного лица. Договор ипотеки не является исключением. Он также заключается сторонами для упорядочения и регулирования отношений, связанных с ипотекой жилища.

Заключение договоров ипотеки подкрепляет выполнение обеспеченных ипотекой обязательств в гражданском праве, уменьшает количество гражданских правонарушений, связанных с невыполнением обязательств, положительно влияет на договорную дисциплину.

Регулятивную функцию осуществляет именно договор ипотеки, поскольку договор регламентирует определенные сторонами нормы поведения. Выполняя свою регулятивную функцию, задача договора ипотеки – положительно воздействовать на договорную дисциплину, которая выражается в конечном счете в реальном исполнении сторонами принятых обязательств (см. подробнее Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Ипотеке присуща и охранительная функция. Она состоит в том, что для кредитора залог жилища является своеобразной защитой от неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств должником. Охраняя интересы и права кредитора, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества на момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором [33]. Основная задача охранительной функции гражданского права и ипотеки, в частности, состоит в стимулировании и организации такого поведения участников регулируемых отношений, которое исключает необоснованное ущемление чужих интересов.

Результатом развития залогового права, его приспособления к разнообразным потребностям экономической жизни стало закрепление в действующем законодательстве, например, Германии и Швейцарии правовых конструкций ипотеки, различающихся своим функциональным назначением. Германское гражданское уложение различает два вида ипотеки: оборотную и обеспечительную (§ 1116).

С точки зрения юридической природы залогового права кредитора на недвижимую вещь залогодателя оно представляет собой имущественное право, являющееся объектом гражданских прав. Способность субъективного залогового права кредитора выступать объектом гражданского (имущественного) оборота является ключом к пониманию оборотной функции ипотеки. Оборотная ипотека (Briefhypothek, Verkehrshypothek) устанавливается путем выдачи залогодержателю залогового свидетельства (Pfandbrief) учреждением, ведущим поземельную книгу, если стороны не зафиксировали в ней отказ от получения свидетельства. Оборотная функция ипотеки состоит в предназначенности субъективного залогового права ипотечного кредитора как объекта гражданских прав для имущественного оборота.

Стабильность оборота залоговых прав в целях упрощения механизма передачи таковых ипотечным кредитором [34]и защиты лиц, приобретающих залоговые права, опять-таки укрепляет и расширяет права участников ипотечных отношений, с которыми вступает залогодатель. Несомненно, приведенный взгляд на ипотеку, с одной стороны, отличается от традиционных характеристик данного института и функций ипотеки в частности. С другой стороны, он также направлен на защиту прав кредитора, на устранение препятствий превращения залоговых прав в экономически ценный, высоколиквидный актив, за счет которого может осуществляться рефинансирование ипотечных кредитов. Причиной тому является желание способствовать выходу из кризиса 1998 года, который подорвал доверие как зарубежных, так и отечественных инвесторов к долгосрочным долговым финансовым инструментам, включая ценные бумаги, которые предполагалось выпускать на основе ипотечных кредитов (Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).