Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру

В основополагающей статье 5 (п. 2) Жилищного кодекса РФ нет даже упоминаний о Гражданском кодексе РФ [137]. Кроме того, из действующего ГК РФ перенесены целые разделы, например к предмету Жилищного кодекса отнесен такой основной институт гражданского права, как право собственности. Все изложенное позволяет сделать вывод о целесообразности приведения Жилищного кодекса РФ в соответствие с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, а не наоборот. Регулирование отношений по правам граждан на жилище должно относиться к предмету ведения Российской Федерации.

6. В Гражданский кодекс РФ и ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» внесены изменения, например, теперь обращение взыскания на заложенное жилище и выселение, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, стало возможным: на любое жилое помещение, даже если оно у залогодателя единственное; если допущенное залогодателем нарушение крайне незначительно; если размер требований залогодержателя явно несоразмерен. При прекращении семейных отношений с собственником теперь прекращаются права пользования данным жилищем бывшими членами семьи собственника (см. подробнее Шевчук Д.А. Семейное право: Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Отменяется требование обязательного согласования с органами опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в которых проживают несовершеннолетние, и т.п. Новая редакция ст. 292 (п. 4), в связи с принятым ЖК РФ, предусматривает согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения только находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц и др.

По Федеральному закону «Об исполнительном производстве» (п. 1 ст. 46): «обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации» [138]. По сути, обращение взыскания на заложенное жилище мало чем отличается от конфискации. Однако последняя использовалась [139]как инструмент, например, в борьбе с организованной преступностью и коррупцией, а также с экономическими преступлениями, то есть с наиболее тяжкими преступлениями. Оправданно ли применение столь тяжкого по последствиям санкций к самым социально незащищенным гражданам? Глубоко убежден в том, что необходимо находить и применять другие средства решения конфликтных ситуаций между кредиторами и залогодателями.

Закон об ипотеке допускает продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в ст. 59 в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Естественно, и защищая интересы кредитных организаций.

Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, для которого главное погасить требования кредитора, а не получить максимально возможную цену за жилище в интересах залогодателя.

По Закону об ипотеке при несостоявшихся первых проводятся повторные публичные торги, где начальная продажная цена заложенного имущества снижается уже на 15 процентов. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Следует отметить, что по ГК РФ по сей день действует ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ, по которой залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и притом на повторных торгах. Но бесквартирные миллионы граждан на это не могут рассчитывать, поскольку для них существует специальный Закон об ипотеке [140], то есть с завышенными процентными скидками с цены на жилище.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (фактически это могут быть месяц, два) [141]. Все зависит от настроения судьи. Однако даже при наличии уважительных причин в отсрочке реализации будет отказано, если банк заявит, что промедление реализации может повлечь существенное ухудшение его финансового положения. Банкам статья 58 Закона об ипотеке без всяких уважительных причин и суда предоставляет год на отчуждение данного жилища в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае повторно несостоявшихся торгов не по вине залогодателя, отстраненного от торгов. При этом ипотека прекращается, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Макроэкономика: Конспект лекций. – М.: Высшее образование, 2006).

То есть «бедствующая кредитная организация» может не торопиться и за год, предоставленный федеральным законом (получив за бесценок квартиру), со значительной выгодой для себя осуществить продажу единственного для залогодателя жилища, из которого выселили последнего вместе с семьей, включая несовершеннолетних.

Кроме того, по действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК). Таковы условия ипотеки жилища, то есть в финале – без квартиры и без всего, что вложено залогодателем за несколько лет. В таком же направлении вносятся юристами новые предложения, например широкомасштабное внесудебное обращение взыскания на заложенное жилище и др., исключая тем самым даже надежду на защиту со стороны судей.

Залогодатель – собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника – права самостоятельно определять судьбу своего жилища, применять весь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить свои права, обменять залоговую недвижимость на другое жилье и др. Поэтому, руководствуясь Конституцией РФ, ГК РФ, Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, исходя из требований справедливости, с целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества – жилища, статьи 350 ГК РФ и 56 Закона об ипотеке должны содержать нормы, регламентирующие альтернативные варианты реализации.