Анатолий Титов - Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов

Споры в связи с отказом гражданину в приватизации жилого помещения разрешаются судом по правилам искового судопроизводства.

Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном для исковых заявлений, не подлежащих оценке.

Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска.

В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (ст. 166–181 ГК РФ).

Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления.

Вышеуказанные положения содержит ст. 9.1 Закона о приватизации, которой он был дополнен в мае 2002 г. По существу, речь идет об отказе гражданина от права на приватизацию жилья, если он предпочтет пользоваться жилым помещением на условиях договора социального найма.

Иначе говоря, в 2002 г. была узаконена так называемая «деприватизация» жилья, т. е. возврат гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с условием заключения с ним договора социального найма на занимаемое жилье.

Такой возврат жилого помещения возможен при наличии двух условий:

1) помещение является для гражданина единственным местом жительства;

2) оно должно быть свободным от обязательств (например, не передано в залог).

На практике данные нормы вызывают сложности, поскольку неясен правовой механизм передачи приватизированного жилого помещения в «государственную или муниципальную собственность». Данная статья также не дает ответ на вопрос, сможет ли в дальнейшем гражданин, который стал нанимателем жилого помещения, повторно воспользоваться правом на приватизацию занимаемого жилья.

По новому законодательству (2004 г.) не все граждане, приватизировавшие занимаемое жилье, могли воспользоваться правом на деприватизацию (расприватизацию) жилого помещения, которое предусмотрено ст. 9.1 Закона о приватизации. Статьей 20 Вводного закона были предусмотрены иные положения о деприватизации: «Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».

Таким образом, правом на деприватизацию пользовались только малоимущие граждане, если занимаемое ими жилье является единственным местом их постоянного проживания. В настоящее время в связи с принятием ФЗ от 30.06.2006 № 93-ФЗ деприватизировать жилье могут все граждане, поскольку из ст. 20 Вводного закона исключены слова «малоимущие граждане».

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона о приватизации).

Первоначально данная статья предусматривала право на бесплатную приватизацию жилья для всех граждан только один раз.

В 1994 г. она была дополнена частью второй, в которой установлено исключение из общего правила: несовершеннолетние граждане вправе участвовать в приватизации жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, дважды (до достижения возраста 18 лет – в составе семьи; после достижения совершеннолетия – самостоятельно решать этот вопрос). Указанный порядок установлен в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних при приватизации жилых помещений.

Неоднократное участие в приватизации жилья несовершеннолетних не является единственным случаем, когда граждане имеют возможность повторно приватизировать занимаемое жилое помещение и стать собственником. Это возможно в случаях так называемой «деприватизации» жилого помещения, когда граждане, приватизировавшие жилье, обращаются в соответствующие органы (организации), которые передали им жилое помещение в собственность, с предложением расторгнуть договор передачи жилого помещения, с тем чтобы они продолжали пользоваться жилым помещением на прежних условиях (по договору социального найма).

Изменение правового положения граждан, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предусмотрено п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Согласно указанному пункту при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору социального найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого жилого помещения.