Анатолий Титов - Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не будет установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собствености на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Касаясь прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, которые, как указывалось выше, должны выселиться из этого помещения, необходимо обратить внимание на особенности, установленные законом для определенной категории граждан. Они заключаются в том, что вышеуказанный порядок (об утрате права пользования жилым помещением) не применяется к бывшим членам семьи собственника жилья при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения эти лица имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим (ст. 19 Вводного закона). Такой подход нашел отражение и в Постановлении Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8: бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом (в случаях их виновного поведения).

Однако, если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, то суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.

Пример

В двухкомнатной квартире проживают В. и ее взрослый сын К. Данная квартира в 1999 г была приватизирована с передачей ее в собственность К. При этом В. дала согласие на приватизацию квартиры сыном.

В последние годы между ними сложились неприязненные отношения, и К. предлагает матери выселиться из квартиры, грозя в случае отказа решить данный вопрос через суд.

Требование К. не основано на законе. Учитывая положения ст. 19 Вводного закона, факт прекращения семейных отношений между указанными лицами не является основанием для прекращения В. права пользования занимаемым жилым помещением.

Приватизация жилья, т. е. передача государственного или муниципального жилья в частную собственность (собственность граждан), является одним из оснований приобретения права собственности на данное имущество. В дальнейшем эти граждане могут участвовать наравне с другими собственниками в совершении различных сделок. Соответствующие нормы содержаться в ГК РФ.

Основания приобретения права собственности на любое имущество (в том числе на жилье) определены ст. 218 ГК РФ: право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух– или многосторонними (договоры) и односторонними.

Рассмотрим основные виды договоров, которые применятся при приобретении права собственности на жилые помещения.

Купля-продажа жилых помещенийодна из наиболее распространенных сделок. При заключении такого договора следует руководствоваться ст. 549–558 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Однако стороны в праве предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163), хотя, как следует из ст. 550, обязательного нотариального оформления этого договора не требуется. В то же время государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение обязательна (ст. 551). Только с момента государственной регистрации договора купли-продажи он считается заключенным и у покупателя возникает право собственности на приобретенное жилое помещение (ст. 558).

Статьей 558 ГК РФ предусмотрены особенности продажи жилых помещений. Установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены жилого помещения. Всоответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество, например автомобиль. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Не следует смешивать данную сделку с обменом жилых помещений, порядок совершения которого установлен жилищным законодательством.