Анатолий Титов - Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов

Если в целом охарактеризовать процесс приватизации жилых помещений, то его следует рассматривать как положительное и необходимое явление в условиях рыночных отношений в жилищной сфере.

Однако это не означает, что каждый гражданин обязательно должен приватизировать жилое помещение. Данный вопрос решается гражданами самостоятельно, без какого-либо давления. Правда, последние внесенные изменения в законодательство (2004–2006 гг.), предусматривающие конкретный срок окончания приватизации жилья, фактически является принуждением со стороны государства. С правовой точки зрения такое решение законодателей является некорректным и ухудшает положение граждан по сравнению с прежним законодательством.

Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т. е. в частную собственность. Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) передача имущества в частную собственность должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Закон о приватизации регулирует вопросы приватизации специфического имущества, а именно жилищного фонда. За 14 истекших лет в собственность граждан передано свыше 20 млн квартир, или более 60 % всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации. Бесплатная приватизация жилья значительно расширяет жилищные права граждан. Они вправе не только проживать в жилом помещении, но и сдавать его внаем, продавать, дарить и т. п.

При этом необходимо иметь в виду, что в гражданском обороте участвуют не только граждане – собственники жилых помещений, но и другие лица: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица, а также в ряде случаев иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. То есть по общему правилу у жилого помещения всегда есть собственник (оно не должно быть бесхозяйным). Для рыночных отношений характерно наличие значительного числа потенциальных продавцов и покупателей, наймодателей и нанимателей и других участников отношений, объектом которых является жилье.

Приватизация жилых помещений – одно из оснований приобретения права собственности. В порядке приватизации собственниками жилых помещений становятся наниматель, члены его семьи (а также бывшие члены семьи), проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

Иногда говорят о приватизации кооперативной квартиры. Такая формулировка по отношению к жилым помещениям в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов неправильна, поскольку у членов ЖК и ЖСК право собственности возникает по другому основанию – в связи с полной выплатой паевого взноса (ст. 129 ЖК РФ и ст. 218 ГК РФ).

К 1991 г. в стране сложились политические, экономические и правовые условия для формирования основ рыночной экономики. Переход страны к рынку непосредственно касался отношений собственности в жилищной сфере, которые нуждались в реформировании, в том числе формировании рынка жилья. Создание рынка жилья невозможно без передачи жилищного фонда в частные руки с тем, чтобы значительно расширить круг собственников. Для этого предполагалось передать в собственность граждан большую часть государственного и муниципального жилищного фонда (не менее 60 %). Одновременно государство решало и задачу, которая характерна для рыночной экономики: значительно уменьшить бюджетные расходы на содержание и ремонт жилищного фонда, поскольку на собственников жилых помещений постепенно должны быть возложены практически все указанные расходы.

Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 г. В него неоднократно вносились изменения и дополнения. В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона – он стал Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Конечно, этот Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. Жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была «включиться» в происходящие коренные преобразования в экономике. Его принятию предшествовали Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (1990 г.), которые сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. Так, ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР» устанавливала, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав Российской Федерации. Однако фактическая приватизация жилья, т. е. передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со дня вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 1980-х гг., когда были приняты постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» и Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134. Указанными нормативными правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения практика продажи квартир в тот период не получила.

Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других законах:

• статьей 54.1 ЖК РСФСР (внесенной в 1991 г.) было установлено, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую, на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР;

• в статье 19 Основ содержались более конкретные положения: «граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность... путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов...»;