Анатолий Титов - Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов

В настоящее время указанные положения, касающиеся видов жилищного фонда, нашли закрепление в ст. 19 ЖК РФ.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

– частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

– государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

– муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

– жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

– специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

– индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются гражданами – собственниками данных помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками данных помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

– жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются собственниками данных помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования либо предоставлены собственниками данных помещений на основе договора аренды или иного договора лицам во владение и (или) пользование.

Приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда и именно: в жилищном фонде социального использования (тех жилых помещений, которые предоставлены и используются на основании договора социального найма). Это следует из действующего гражданского и жилищного законодательства. Однако на первом этапе также осуществлялась приватизация общественного жилищного фонда.

В постановлении Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР „О приватизации жилищного фонда в РСФСР“» (1991 г.) общественным объединениям (организациям) было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Это относилось и к жилищному фонду, находившемуся в собственности профсоюзов. Распространение условий приватизации жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда на общественный жилищный фонд было связано с тем, что эти три вида жилищного фонда относились к так называемому обобществленному жилищному фонду (жилищному фонду организаций). Правовой режим пользования этими жилыми помещениями был почти одинаковым.

Сегодня у граждан, проживающих в указанных выше жилых домах (входящих ранее в общественный жилищный фонд) нет правовых оснований для приватизации занимаемых помещений, поскольку имущество общественных объединений, в том числе жилищный фонд, после принятия ГК РФ (1994 г.) приобрело иной правовой режим. Оно относится к частной форме собственности, и, следовательно, о приватизации жилья согласно Закону о приватизации речи быть не может. Передача жилых помещений в этом фонде гражданам теперь возможна только на основании гражданско-правовых сделок, в том числе по договору дарения. Такой подход был подтвержден в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“»: «граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, таким правом на основании Закона Российской Федерации „"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации "“ не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передачи гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан». Здесь необходимо сделать уточнение: в первоначальной редакции данного Закона была предусмотрена приватизация жилых помещений, занимаемых по договору аренды; ныне эта норма в Законе отсутствует.

Кроме того, вопрос об имуществе общественных объединений урегулирован ФЗ от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных объединениях», согласно которому правоспособность общественного объединения как юридического лица возникает с момента государственной регистрации данного объединения. Общественное объединение может осуществлять свою деятельность и без образования юридического лица, но в этом случае оно не может иметь в собственности имущество. Только общественные объединения, являющиеся юридическими лицами, могут иметь в собственности имущество, необходимое для обеспечения их деятельности, в том числе жилищный фонд. Законом определены источники формирования имущества общественного объединения (вступительные и членские взносы, добровольные взносы и пожертвования и др.), а установленный порядок формирования имущества общественных объединений позволяет сделать вывод, что их имущество относится к частной форме собственности и собственниками имущества являются сами общественные объединения – юридические лица, за исключением случаев образования общественных учреждений, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления.

Иначе говоря, действующее законодательство относит имущество общественных объединений (включая жилищный фонд) к частной форме собственности. А по отношению к частному жилищному фонду понятие «приватизация» вообще не применимо.

В Законе говорится о приватизации занимаемых гражданами Российской Федерации жилых помещений. Конечно, имеются в виду жилые помещения, которыми пользуются граждане в месте их постоянного проживания. Жилищное законодательство увязывает решение всех вопросов (принятие на учет для улучшения жилищных условий, предоставление жилого помещения по договору социального найма, а также приватизацию жилья) с местом постоянного проживания граждан. Однако сохранялась неясность в отношении лиц, забронировавших жилое помещение в связи с выездом на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности и в других случаях, предусмотренных законодательством, была неясность. Поэтому ст. 1 Закона о приватизации была дополнена положением о том, что граждане, забронировавшие жилое помещение, вправе оформить приватизацию по месту бронирования, т. е. по месту постоянного проживания. Здесь следует отметить, что новым ЖК РФ вообще не предусмотрено бронирование жилых помещений, поскольку в соответствии с действующим законодательством граждане могут отсутствовать по месту жительства без ограничения срока. Иначе говоря, временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не является основанием для изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Прежним законодательством допускалось в судебном порядке признание лиц, отсутствующих по месту жительства сверх установленных сроков, утратившими право пользования жилым помещением. Они подлежали выселению из занимаемого жилого помещения.