Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Количество членов правления жилищного кооператива, срок его деятельности устанавливается уставом кооператива, а порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений должны быть оговорены непосредственно уставом или другими внутренними документами кооператива (положениями, регламентами, инструкциями и так далее).

Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (или конференцией).

К полномочиям правления отнесено руководство текущей деятельностью кооператива. Конкретизация функций правления жилищного кооператива в уставе может быть не отражена. При этом необходимо учесть, что исполнять те полномочия, которые уставом отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива, правление жилищного кооператива не вправе. Также из числа членов правления правление избирает председателя кооператива.

Полномочия председателя жилищного кооператива составляют следующие функции для осуществления руководства текущей деятельностью жилищного кооператива:

1) он обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Срок его полномочий должен быть установлен в уставе жилищного кооператива.

Согласно ст. 53 ГК РФ лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица (а таким и является председатель правления жилищного кооператива) выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены внесли паевые взносы, должны быть реорганизованы в товарищества собственников жилья в срок до 1 января 2007 г. В противном случае они подлежат ликвидации в добровольном порядке или в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Реорганизация жилищного кооператива в товарищество собственников жилья может быть произведена в форме преобразования по решению общего собрания его членов (конференции).

Жилищный кооператив считается реорганизованным с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья.

Согласно ст. 58 п. 5 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Ликвидации юридического лица посвящены ст. 61–65 ГК РФ. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Юридическое лицо, к которым также отнесены и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы, может быть ликвидировано:

1) по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

2) по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом деятельности, противоречащей его уставным целям. Инициатором ликвидации по данным основаниям может выступать государственный орган или орган местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.

Юридическое лицо, действующее в форме потребительского кооператива, ликвидируется также в соответствии со ст. 65 ГК РФ вследствие признания его несостоятельным (банкротом).

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента ее совершения. Ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации…» предусматривает порядок проведения государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

С 1 апреля 2005 г. на организации, получившие разрешение на строительство после указанного срока, распространяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Ст. 24 указанного закона были внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации…».

После вступления его в силу ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации…» была изменена и подлежит применению в новой редакции.