Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

Как правило, заемщиками становятся покупатели в поселках эконо– и бизнескласса, а клиенты элитного сегмента предпочитают использовать собственные средства или оформлять кредиты в дружественных банках.

Довольно интересно, что ипотечное кредитование загородного жилья становится актуальным как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Большинство покупателей загородной недвижимости предпочитает новостройки, однако существующие ипотечные программы вынуждают их приобретать недвижимость на вторичном рынке.

Проблемы при ипотечном кредитовании связаны и с оформлением загородных домов по полной стоимости. Непросто найти продавца, который согласился бы в договоре купли-продажи указать полную стоимость продаваемого объекта недвижимости. Кроме того, большинство современных коттеджей находится в собственности не менее 3 лет, в результате чего возникает сложность с уплатой подоходного налога продавцом.

Одним из поводов для отказа в выдаче ипотечного кредита на загородную недвижимость становится статус земли. Такое случается, если земля, на которой расположен загородный дом, ранее имела сельскохозяйственное назначение и была некорректным образом переведена в другую категорию земель.

Следует отметить, несмотря на множество неясностей, которые существуют в системе ипотечного кредитования загородной недвижимости, профессиональные участники рынка недвижимости предполагают, что со временем данная ветвь ипотечного кредитования получит дальнейшее развитие.

По признанию экспертов, ипотечное кредитование является бизнесом менее прибыльным, чем кажется на первый взгляд, однако банки все же продолжают заниматься им. И причина не только в том, что на развитии ипотеки настаивают президент и правительство. По данным Росстата, объем денежных доходов населения, по сравнению с прошлым годом, вырос на 22,5 % и количество займов на жилье стремительно растет.

В настоящее время кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны. В Москве действует около 300 ипотечных программ. Что же привлекает банки, учитывая, на первый взгляд, невыгодные условия ипотечного кредитования? Что касается приобретения городского жилья, ипотечное кредитование является сравнительно нерискованным предприятием. В данном случае речь идет о крупном долгосрочном займе, и само собой разумеется, что невозможно проверить уровень кредитоспособности заемщика за час с помощью минимума фактической информации, предоставленной желающим оформить кредит.

Поэтому в данном случае невозвраты являются исключением и обусловлены увольнением с работы, ухудшением материального положения человека, необходимостью непредвиденных трат. Фактов мошенничества, по признанию самих банкиров, нет.

По мнению экспертов, одним из основных показателей серьезной репутации банка является наличие программ ипотечного кредитования. Это свидетельствует о том, что банк солидный и может позволить себе организовать эффективную систему рискменеджмента.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что интерес со стороны банков к развитию ипотечного кредитования весьма значителен, а вот с потенциальными заемщиками дело обстоит несколько иначе. Дело в том, что в течение последних нескольких лет российская ипотека развивалась в условиях сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис в 1998 г. Только к 2000 г. система ипотечного кредитования начала набирать обороты. В коммерческих банках стали разрабатываться и реализовываться жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

В настоящее время число людей, желающих взять долгосрочный кредит в банке, остается сравнительно небольшим. Это и является причиной того, что в кредитных портфелях банков на ипотечное кредитование приходится не более 2 %. Для того чтобы привлечь клиентов, банки смягчают условия кредитования: снижают процентные ставки, ускоряют процедуру выдачи кредитов. Последним нововведением в этой области является отказ от взимания первоначального взноса при выдаче ипотечного кредита. Несколько крупных банков, в число которых входят Внешторгбанк и Банк Москвы, уже заявили о начале реализации программ ипотечного кредитования с нулевым взносом.

Нулевой взнос привлекает клиентов, которые в настоящее время не могут позволить себе выплату 10 % от общей стоимости недвижимого имущества. Таким образом, банк исключает взнос и получает новых заемщиков. На первый взгляд, все обстоит превосходно, однако есть повод задуматься. Отсутствие у человека средств, необходимых для оплаты первоначального взноса, в большинстве случаев свидетельствует о нестабильном доходе, а это большой риск как для банка, так и для самого заемщика. В подобные ситуации часто попадают люди, не способные жить в соответствии со своим материальным достатком. Они оформляют кредиты и откладывают выплаты на потом, что чревато серьезными проблемами. Разумеется, вероятность невозврата в таких случаях существенно возрастает.

Кроме того, по мнению экспертов, люди, не выплачивающие первоначальный взнос (иными словами, не выплачивающие за жилье собственные деньги), могут отказаться от своего долгового обязательства гораздо легче, чем те, кто выплатил немалую сумму в рамках первоначального взноса.

Несмотря на все вышесказанное банки все же идут на обдуманный риск. Причина заключается в том, что отказ от первоначального взноса является оборотной стороной высоких цен на недвижимость. При условии их дальнейшего роста размеры кредитов будут увеличиваться, поэтому для банков более выгодно пойти на риск невозврата, чем потерять потенциального клиента.

Что касается эффективности кредитования, Россия значительно отстает от других стран. Для того чтобы система кредитования работала с учетом всех нюансов, необходимо менять не только ее, но и другие сферы, оказывающие на нее непосредственное влияние. Основными сферами, которые могут задать правильное направление в системе кредитования, являются политическое направление государства, экономический рост, законодательная и исполнительная ветви власти, взаимодействующие с социальной сферой.

Депутаты различных политических партий предлагают свои пути развития государства. Однако, несмотря на многообразие идей, выдвигаемых представителями тех или иных партий, они оказываются общими в плане изменений социальной жизни государства. Одним из основных преобразований в социальной жизни является кредитование. С ним связано множество программ, основная из которых – ипотечное кредитование. Это обусловлено тем, что основную часть населения России составляют люди, нуждающиеся в жилье.