Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

Недостатком кредитов с фиксированной процентной ставкой является то, что в случае роста инфляции выплаты по кредиту не покроют реальных затрат кредитора на его обслуживание. В обратном случае (при снижении инфляции) в невыгодную ситуацию попадает заемщик, поскольку ему приходится существенно переплачивать за кредит.

Для тех, кого беспокоит нестабильная ситуация на рынке, был разработан другой вид кредитов, характеризующийся переменной процентной ставкой. Такой подход к кредитованию предполагает разделение срока кредита на периоды, для каждого из которых определяется индивидуальная процентная ставка. Предельное количество периодов определяется при заключении кредитного договора.

Изменение процентной ставки должно быть или изначально зафиксировано в договоре кредитования, или привязано к изменению какого-либо финансового показателя (уровня инфляции, учетной процентной ставки и т. д.). С учетом того, что данные показатели далеко не всегда отражают истинное положение дел на рынке, кредиторы устанавливают начальную процентную ставку на 1,5–2 пункта ниже по сравнению с кредитованием с фиксированной процентной ставкой.

Данные виды кредитов являются основополагающими. На их основе разработаны другие (производные) кредиты, позволяющие каждому заемщику выбрать оптимальный способ кредитования.

Кредит с постепенным увеличением выплат характеризуется фиксированными процентной ставкой и сроком выплат. Расчет платежей предусмотрен с ежегодным возрастанием.

Кредит с шаровым платежом предусматривает крупный итоговый платеж, состоящий из основной суммы долга и накопленного кредита по истечении определенного срока действия кредита (или в конце срока кредитования). Данный вид кредита имеет две разновидности. В первом случае до конца срока кредитования необходимо выплачивать лишь основной долг (проценты выплачиваются в конце срока кредитования). В другом случае в течение всего срока кредитования заемщик осуществляет платежи только по процентам (основной долг выплачивается в конце срока). Третий вариант предполагает возврат процентов и частичный возврат основного долга в течение всего срока кредитования (оставшаяся часть долга выплачивается в конце периода кредитования).

Двухшаговый ипотечный кредит предполагает фиксированную процентную ставку и возможность однократного ее изменения до наступления срока окончательного погашения.

В некоторых странах актуальными являются так называемые гибридные ипотечные кредиты, при которых в первые 5–7 лет кредитования процентная ставка по кредиту является фиксированной, а затем может меняться в соответствии с указанными в договоре пределами. Следует отметить, что данный вариант не очень выгоден для заемщика, поскольку в большинстве случаев после окончания срока фиксированной процентной ставки банк устанавливает максимальную новую процентную ставку с целью компенсации недополученной за предыдущие годы прибыли. Правда, заемщик может перекредитоваться путем досрочной выплаты данного кредита и заключения нового на более выгодных условиях.

В настоящее время большинство кредитов в России выдается при условии фиксированной процентной ставки. Это достаточно удобная система, во-первых, потому что она исключает необходимость сложного расчета, который предполагают все кредиты с переменной процентной ставкой, а во-вторых, в связи с наблюдаемой тенденцией к стабилизации экономики и снижению инфляции фиксированная процентная ставка приносит банку значительно большую прибыль.

Однако следует учитывать, что в договорах большинства банков, выдающих ипотечные кредиты, сохраняется пункт, в котором оговорено, что в случае изменения ситуации на рынке процент по кредиту может быть пересмотрен. Еще одним положительным моментом является то, что при изменении условий кредитования банки снижают ставки по уже выданным кредитам.

Кредиты с производными процентными ставками в России встречаются крайне редко, хотя не исключено, что в процессе развития ипотечного рынка в России будут выдаваться кредиты на различных условиях.

Наиболее надежным и распространенным видом кредитования с целью приобретения жилья в настоящее время является получение кредита в коммерческом банке под залог недвижимости. Количество банков, предлагающих услуги ипотечного кредитования, постоянно растет. Наряду с этим появляется большое количество предлагаемых ими программ кредитования.

Разговор об особенностях ипотечного кредитования следует начать с видов залога. Коммерческими банками предоставляются кредиты на покупку следующих видов жилья:

– квартиры на вторичном рынке;

– квартиры в строящихся домах;

– загородные особняки.

Что касается приобретения квартиры на вторичном рынке недвижимости, специалисты рекомендуют выбирать «сталинские» дома 1940-1950-х гг. или более современные (1970-х гг.), с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями. При этом желательно, чтобы все ранее проживавшие в квартире были сняты с регистрации. Дело в том, что многие банки не предоставляют кредиты под жилье, участвовавшее в нескольких сделках купли-продажи.

В случае приобретения квартиры в строящемся доме в большинстве случаев банки предоставляют кредит, процентная ставка которого на период строительства и до момента оформления права собственности будет превышать базовую ставку кредитования для приобретения жилья на вторичном рынке. При этом необходимо уточнить, на каком этапе строительства должен находиться дом, чтобы банк оформил кредит. Дело в том, что многие банки предоставляют кредит лишь при условии, что дом практически достроен.

Кредиты на загородные особняки, к сожалению, предоставляют не все банки. Однако следует отметить, что данное направление кредитования в настоящее время активно развивается, поэтому ситуация может измениться. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты под залог загородной недвижимости, дают заемщику возможность получить кредит на этапе строительства или на готовый дом, а после этого взять дополнительный кредит на отделочные работы. Учитывая, что стоимость загородной недвижимости в достаточной степени превышает стоимость обычной городской квартиры, минимальная сумма кредита в данном случае выше.

Помимо этого, некоторые банки предоставляют кредиты на приобретение жилья в других регионах. Следует учитывать, что в каждом регионе существуют индивидуальные особенности государственной регистрации сделок купли-продажи, осуществляемых с использованием ипотечного кредита, что повышает риски для банков. Закон, регламентирующий регистрацию прав на недвижимое имущество, во всех регионах един.