Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

Все банки, занимающиеся ипотечным кредитованием в России, можно разделить на 3 группы:

– Сбербанк России и его филиалы. Этот банк дает большое, по сравнению с остальными банками, количество кредитов. Кроме того, у него самая низкая ставка по выдаваемым ссудам. Однако и процесс оформления необходимых документов занимает значительно больше времени;

– банк «Дельта Кредит», работающий по программе жилищного ипотечного кредитования Delta Credit, Инвестиционного фонда США-Россия и его партнеров. Большинство ипотечных кредитов в Москве выдается в рамках этой программы. Партнерами этого банка являются более 10 банков, которые получают от него долгосрочные займы на выдачу ипотечных кредитов;

– все остальные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием. Постоянные клиенты таких банков – крупные клиенты, акционеры, а также менеджеры партнерских компаний.

Все банки, осуществляющие ипотечное кредитование, работают по одной и той же схеме, о которой будет рассказано ниже. При выборе банка-кредитора специалисты рекомендуют ориентироваться на предельную сумму выдаваемого кредита, срок кредитования, процентные ставки и условия предоставления ипотечного кредита.

Согласно закону при оформлении ипотечного кредита банки предоставляют заемщику налоговые льготы (глава 23 Налогового кодекса), с учетом которых платежи по кредиту составляют не 15, а 6 %. Это объясняется тем, что облагаемый налогом доход граждан уменьшается на сумму, затраченную заемщиком на покупку жилого дома или квартиры, а также на суммы, направленные на погашение процентов ипотечного кредита. Однако данная льгота вступает в силу только после оформления права собственности на недвижимое имущество. В случае если заемщик добивается процентных выплат, после получения кредита он должен будет выплатить налог с материальной выгоды, достигающий 35 %.

За последние два года цены на рынке недвижимости в Москве выросли в среднем на 74 %. На это оказал влияние и психологический фактор. Дело в том, что в этот период, как никогда, велась активная борьба за повышение цен со стороны всех участников рынка – госчиновников, застройщиков, риелторов. В итоге цены на недвижимость в Москве стали недоступными даже для представителей среднего класса, а потому так возрос интерес к ипотечному кредитованию. В частности, это касается новостроек, где спрос на ипотеку имеет место и со стороны клиентов, и со стороны самих застройщиков. Однако массового развития ипотека новостроек не получила. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования действует более 300 банков, из которых всего 30 предоставляют кредиты на покупку жилья на этапе строительства.

Дело в том, что банки учитывают риск ипотечного кредитования новостроек, особенно в случае отсутствия залога на период строительства и опасения, что объект не будет достроен. Это неудивительно, поскольку до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления документов на право собственности на квартиру заемщика ипотечного кредита объекта недвижимости вообще не существует. При этом все банки признают целесообразность кредитования новостроек, однако на деле к застройщикам и их объектам предъявляются такие требования, что получение кредита становится весьма проблематичным.

Помимо этого, большинство банков рассматривает лишь те объекты, которые продаются по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Что касается кредитования загородной недвижимости, количество программ оставляет желать лучшего, и нередко сами банки не могут четко сформулировать требования, предъявляемые к объектам.

Таким образом, получается, что банки готовы предоставлять кредиты лишь на те объекты, в строительстве которых они принимают непосредственное участие. Существует еще один прием снижения риска – обязательное страхование на этапе строительства. Конечно, данный вариант выгоден для банков, однако делает ипотечное кредитование еще более недоступным для заемщиков.

Рынок ипотеки характеризуется определенными особенностями:

– долгосрочностью кредитования;

– обеспечением кредитов недвижимым имуществом, в большинстве случаев жильем, приобретаемым на кредитные средства;

– достаточно низкими процентными ставками по ипотечным кредитам;

– низкой доходностью и высокой надежностью ипотечных бумаг;

– обеспечением государственного контроля за операциями и государственной поддержкой заемщиков и кредитных организаций.

Субъектами ипотечного рынка являются, с одной стороны, заемщики, которым кредит необходим для приобретения жилья, с другой – банки и другие кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты, и тем самым расширяющие спектр предлагаемых услуг.

Кроме того, субъектами ипотечного рынка являются продавцы недвижимого имущества (как физические, так и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые организации, агентства недвижимости, нотариусы, а также органы опеки и попечительства.

Финансовые средства, использующиеся для ипотечного кредитования, также имеют свои особенности. Для совершения операций, связанных с ипотекой, необходимы значительные объемы денежных средств, поскольку ипотечные кредиты выдаются на срок 10 лет и более.

Ресурсами ипотеки являются депозиты населения и предприятий на счетах банков (депозиты в коммерческих банках, накопительные счета в специализированных ипотечных банках, а также в строительных сберегательных кассах). Кроме того, в качестве ресурсов ипотеки выступают «оптовые» источники, включающие средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Следует отметить, что именно они являются оптимальными для осуществления операций ипотеки.

Ипотечные кредиты отличаются друг от друга условиями:

– максимальным размером кредита;

– условиями погашения кредита;

– размером процентной ставки;

– размером регулярного платежа.

При высокой процентной ставке по кредиту регулярные выплаты будут выше, а число заемщиков, соответственно, ниже. А если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для ипотечного кредита будут использоваться средства из государственного бюджета для компенсации возможных потерь от инфляции. Кроме того, возможности государственной финансовой поддержки достаточно ограничены, а искусственное занижение процентных ставок не поможет увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования зависят от степени стабильности и прогнозируемости экономической ситуации в стране. Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. В данном случае имеет значение и срок кредитования: чем он дольше, тем меньший размер дохода требуется для выдачи кредита, поскольку количество платежей будет выше, а их размеры, соответственно, ниже.