Юлия Терехова - Семья и право. Образцы документов с комментариями

В настоящее время гражданское законодательство России не содержит требования о нотариальной форме сделок с недвижимостью. Следовательно, за исключением случаев, прямо установленных федеральным законом (ст. 339, 349, 389, 584 ГК РФ и пр.), сделки с недвижимостью могут быть совершены в простой письменной форме. Анализ положений ГК РФ, связанных с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, показывает, что они существенно сужают гарантии, обеспечивающие в соответствии со ст. 8, 35, 45, 48 Конституции России принцип охраны прав и свобод гражданина (в том числе право частной собственности). Практика показывает, что нотариус при совершении нотариальных действий не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он, помимо всего прочего, участвует в подготовке договора, когда стороны на этой стадии еще не пришли к соглашению, разъясняет им смысл, а также возможные правовые последствия заключаемого договора в отношении недвижимости. Нотариус также осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего действующему законодательству. Кроме того, в соответствии со ст. 17 Основ законодательства о нотариате нотариус несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки, в то время как Законом о государственной регистрации прав не предусмотрена ответственность регистраторов за проведение юридической экспертизы.

Статья 7 Закона о государственной регистрации прав предписывает открытость сведений о государственной регистрации прав. Данный принцип сформулирован и в ст. 131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Независимо от места совершения регистрации информация должна быть представлена любым органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость.

Так, указанный орган обязан предоставлять информацию о сведениях, включенных в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП), в виде выписки, которая может предоставляться по любому объекту недвижимости и должна содержать следующую информацию:

1) описание объекта недвижимости;

2) зарегистрированные права на него;

3) ограничения (обременения) прав;

Чтобы получить выписку из ЕГРП, следует представить одновременно с письменным заявлением и документы:

1) удостоверяющие личность заявителя (если им является физическое лицо);

2) подтверждающие, что организация зарегистрирована в качестве юридического лица (в отношении организаций);

В течение пяти дней с даты подачи заявления с соответствующими приложениями орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен предоставить запрошенную информацию заявителю либо выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. При несогласии с доводами мотивированный отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Ниже приводится образец выписки из ЕГРП (документ 31).

Применительно к форме, приведенной выше, следует отметить, что п. 2 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав предписывает, что в случаях, когда права на недвижимое имущество оспариваются в судебном порядке, регистратор прав должен внести запись о том, что в отношении таких прав заявлено право требования со стороны того или иного лица. Поэтому выписка из ЕГРП должна содержать не только описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него и ограничения (обременения) прав, но и сведения:

1) о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях;

Запись о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении запрашиваемого объекта недвижимости называется предварительной регистрационной записью. Введением института предварительной регистрационной записи законодатель преследовал цель снижения рисков, связанных с осуществлением незаконных сделок с недвижимостью.

Если орган Росрегистрации принимает решение об отказе в предоставлении запрашиваемой информации, выдаваемом в письменной форме, в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав он должен быть мотивирован.

Причины для отказа могут быть следующие:

1) непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (исключением являются случаи, когда информация в соответствии с законом должна предоставляться бесплатно);

Если в поступившем запросе указан объект недвижимости, по которому нет сведений в ЕГРП, то в сообщении об отказе органом Росрегистрации указывается на то, что запрашиваемая информация не может быть предоставлена в связи с тем, что в ЕГРП записи о регистрации прав на этот объект отсутствуют. Кроме того, в сообщении об отказе орган Росрегистрации должен указать, с какого момента данным органом по регистрации прав проводится государственная регистрация, а также орган (организацию), который на основании п. 2 ст. 32 Закона о государственной регистрации прав осуществлял государственную регистрацию до создания органа по регистрации прав (который, соответственно, и может располагать информацией о правах на объект недвижимости, указанный в запросе).

Орган Росрегистрации указывает в выписке из ЕГРП полные данные о правообладателе, а также о лице, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права, в случаях, когда с запросом обратились лица, указанные в п. 3 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав, а именно:

1) сам правообладатель или его законный представитель;

2) физическое и юридическое лицо, получившие доверенность от правообладателя или его законного представителя;

3) руководители органов местного самоуправления и руководители органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

4) налоговые органы в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

5) суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;