Любовь Янковская - Как правильно оформить договор купли-продажи

Относительно вопроса о защите покупателя, то с этой целью предусмотрены открытые составленные списки. Человек, который намеревается приобрести недвижимость, может обратиться с запросом в Регистрационную Палату. Это позволит ему, предварительно оплатив услугу стоимостью около ста пятидесяти рублей, проверить, кто в действительности является хозяином того объекта, в котором он непосредственно заинтересован.

Очень часто сделка до конца не доводится. Ее фигуранты считают достаточным просто подписать договор купли-продажи. Автовладельцы расслабляются благодаря тому факту, что гараж оформляется по упрощенной схеме и для этого не требуется собирать столь обширную документацию, как при покупке более крупного объекта недвижимости. Договор купли-продажи гаража не подлежит обязательному заверению у нотариуса. Это делается специально для того, чтобы снять с владельцев маленьких хозяйственных объектов «денежную» нагрузку.

Но не стоит путаться в последовательности оформления купли-продажи гаража. Договор является всего лишь одним из его обязательных этапов, но далеко не завершающим. Он нужен для того, чтобы можно было переоформить сертификат собственности на имя покупателя.

Сегодня официально зарегистрированными являются чуть более семидесяти процентов всех гаражей. Остальные же владельцы либо не хотят утруждать себя заботами, связанными с подачей в Регистрационную Палату необходимых документов, либо не хотят ввязываться в судебные разбирательства для того, чтобы подтвердить свои права.

Таким образом, благодаря государственной регистрации отсеивается проблемная недвижимость, четко указывая на ее недостатки, которые препятствуют ее правильному оформлению.

Представьте себе, что Вы положили глаз на незарегистрированный «домик» для автомобиля. Как Вы сможете оформить продажу гаража, если сертификат собственности у его хозяина отсутствует?

В этом случае существует только один единственный выход: Вы должны самостоятельно справиться с хлопотами по сбору необходимых документов и заставить собственника зарегистрировать его. После этого сделку можно спокойно оформить и приобрести гараж абсолютно законно.

Оптимальным вариантом является покупка гаража и земли одновременно. Но такой вариант — редкая удача. В основном участок является муниципальной собственностью, которая сдается владельцу в аренду. Продолжительность аренды зависит от того, насколько лояльны местные власти. Чаще всего такая аренда является краткосрочной — от одного до трех лет.

Выгодная сделка — это приобретение гаража, у которого участок выделен в вечное пользование. В этом случае в соответствии с законом о дачной амнистии (от тридцатого октября 2001 года) Вы сможете бесплатно приватизировать такую землю.

Гаражные кооперативы, которые имеют долгосрочную аренду земли, тоже могут выкупить свой пай, но для того, чтобы это было возможно, каждый владелец гаража должен пройти процедуру государственной регистрации права собственности.

Покупая гараж, обязательно внимательно ознакомьтесь с договором аренды земли и поинтересуйтесь у местного органа управления о его будущих планах относительно этого участка.

Существует некоторый алгоритм правильной продажи и покупки гаража. Рассмотрим его основные этапы для обоих участников сделки.

Продавец должен:

1) Предоставить покупателю полный пакет документации для продажи гаража. Все документы должны быть оригиналами.

2) Если гараж является общим имуществом супругов — предъявить разрешение от другой стороны.

3) Получить справку из БТИ об инвентаризационной стоимости гаража.

4) Заключить договор купли-продажи гаража.

5) Получить оплаты и выдать расписку.

6) По желанию получить акт о передаче гаража новому владельцу.

Покупатель должен:

1) Подать запрос в Регистрационную Палату, чтобы удостовериться в том, что он имеет дело с истинным владельцем гаража.

2) Получить весь перечень правоустанавливающих документов на гараж.

3) Заключить договор купли-продажи гаража.

4) Заплатить назначенную продавцом стоимость и получить соответствующую расписку.

5) Подать документы для перерегистрации права собственности.

В данном случае более уязвимым является покупатель, поскольку он отдает свои деньги, но не имеет сертификат собственности на свое имя на руках. Как вариант, сделку можно обезопасить следующим образом: прописать в договоре поэтапную оплату — половину суммы сразу, а вторую половину уже после того, как будет завершена перерегистрация гаража.

Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что имущество подразделяется на движимое и недвижимое. Она конкретно определяет, какое имущество следует относить к движимому, а какое — к недвижимому. Главный критерий, по которому определяется вид имущества, состоит в неразрывной связи с землей, а также в невозможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Однако, существует в гражданском обороте и такое имущество, которое можно отнести как к движимому, так и к недвижимому. Этим имуществом является гараж. Он может быть с фундаментом, кирпичной кладкой и так далее, то есть капитального строительства. Такой гараж будет считаться недвижимым имуществом в силу своей неразрывной связи с землей, на которой он построен, и переместить его, не нанеся ему несоразмерный ущерб, не представляется возможным. Однако так называемая «ракушка» также может считаться гаражом. Этот гараж можно просто установить на землю в любом удобном месте. Фундамент для его установки не требуется, и перемещать его можно, не нанося ему несоразмерный ущерб. Исходя из этого, в первом случае мы имеем дело с недвижимым имуществом. Во втором же случае — с движимым. Эти различия на первый взгляд могут показаться несущественными для владельца и пользователя гаража, однако они становятся весьма немаловажными в случае осуществления сделок по отчуждению этого имущества.

Далее Вы сможете подробно изучить особенности заключения договора купли-продажи гаража с учетом описанной выше двойственности, а также некоторые «подводные камни», на которые следует обратить свое внимание, заключая такой договор.

Начнем с договора купли-продажи гаража как движимого имущества.

В соответствии с общей статьей 454 ГК РФ, для заключения договора купли-продажи гаража как движимого имущества требуются собственник гаража (продавец), покупатель гаража и сам гараж как предмет договора. Права продавца на это имущество будут подтверждаться лишь его собственными словами, а также тем фактом, что он этим гаражом пользуется. Договор должен быть заключен в письменной форме, поскольку стоимость гаража, скорее всего, превысит сумму размером в одну тысячу рублей согласно статье 161 ГК РФ. Заключить договор проще всего, составив один документ, который должны подписать продавец и покупатель. К договору нужно приложить передаточный акт, согласно которому продавец передает имущество, а покупатель принимает его. Также нелишним будет приложить к договору расписку о том, что продавец получил от покупателя денежные средства за проданный им гараж. Если Вы сможете оформить всю документацию правильно в соответствии с приведенными выше пожеланиями, то Вы станете законным владельцем гаража, являющимся движимым имуществом. Право собственности на имущество такого рода государственной регистрации не подлежит, поэтому Вы можете смело распоряжаться им и владеть.