Любовь Янковская - Как правильно оформить договор купли-продажи

Единственное, что он в этой ситуации может сделать — это «продать» его своей жене, ребенку или какому-либо другому родственнику. Если это сделано не будет, то официальным собственником участка так и останется продавец. Оформлять куплю-продажу дачного участка будет рискованно даже в том случае, если он был выделен по постановлению местной поселковой администрации. Рискованно это в связи с тем, что в советское время не все сельские округа обладали полномочиями на выделение земли, и многие их постановления такого рода являются нелегитимными. Поэтому если в Вашей жизни все-таки случилось так, что Вы стали хозяином неоформленного дачного участка, то для того, чтобы стать его законным владельцем, Вам нужно будет обратиться в суд. Подайте иск на признание права на приватизацию дачного участка или на установление права владения им. Когда Вы будете иметь на руках решение суда, Вы сможете смело обратиться в муниципальный орган, занимающийся оформлением земельных участков. Наиболее правильной защитой от возможных рисков и юридических сложностей при приобретении дачного участка является изначальное оформлением продавцом права собственности на недвижимость, которую он потом будет выставлять на продажу.

В соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, к числу сделок, которые влекут за собой смену собственника земельного участка, относятся сделки купли-продажи земельных участков и земельных долей, обмена земельного участка и земельных долей, дарения земельного участка (статьи 572–582 ГК РФ). Также к ним относятся договора купли продажи земельной недвижимости, заключенные гражданами, их объединениями или собственниками приватизированных предприятий с целью осуществления предпринимательской деятельности, так как они всегда приводят к смене собственников земли на другое имущество (статьи 554–557 ГК РФ).

К сделкам подобного рода также относится и наследование земельных долей и земельных участков. В случае если наступает смерть гражданина, право собственности на земельную долю или земельный участок, который ему принадлежит, переходит к третьим лицам исходя из положений его завещания или по закону. Собственник земельной доли или земельного участка имеет право передать его гражданину или юридическому лицу, а также государству в соответствии с договором дарения, в качестве вклада. Являющиеся собственниками земельных долей и земельных участков граждане или юридические лица имеют право вносить (передавать) земельные доли или земельные участки в качестве вклада в складочный (уставный) капитал хозяйственных товариществ и обществ в качестве пая в потребительские и производственные кооперативы, утрачивая при этом свои права собственности на эти земельные доли или земельные участки.

Сделки, осуществляемые с землей, регулируют нормы ЗК, ГК РФ федеральных законов, учитывая особенности, которые установлены законодательствам об охране окружающей среды, о недрах, лесным, водным и другим специальным законодательством.

Совершая сделки с землей, не допускается самовольно изменять целевое назначение земельных участков. Делать это можно только в том порядке, который установлен законодательством. Совершить сделку с земельным участком можно только в том случае, если отсутствует земельный спор относительно принадлежности данного земельного участка.

Не допустимо заключать сделки с земельным участком, если такие сделки могут вызвать различные нарушения градостроительных, санитарных, агротехнических, экологических, противопожарных и других специальных требований (правил, норм и нормативов) или же невозможность соблюдения условий разрешенного пользования земельным участком и его целевого назначения.

ЗК закрепляет не только общие правила продажи земельных долей и земельных участков, но также и особенности продажи земельных участков, имеющих сельскохозяйственное и несельскохозяйственное целевое назначение, которые находятся в муниципальной и государственной собственности, а также земельных участков при приватизации муниципальных и государственных предприятий.

Земельные участки, которые были переданы гражданам в собственность с целью ведения животноводства, садоводства, индивидуального дачного, жилищного или гаражного строительства, а также приусадебные земельные участки подлежат продаже и приобретению без изменения их целевого назначения с созданной на них совместно другой недвижимостью.

Если приусадебный, садовый или дачный земельный участок продается, за его собственником не может остаться сверхнормативная неприватизированная часть земельного участка. В таком случае она переходит на том же праве покупателю. Покупатель имеет право приватизировать ее согласно установленному порядку.

В случае, если продаются незастроенные и неосвоенные земельные участки, которые находятся в собственности не более пяти лет, доходы от их продажи подлежат прогрессивному налогообложению согласно федеральным законам и законам субъектов РФ. Другие правила относительно купли-продажи земельных участков регулирует гражданское законодательство.

Согласно с договором купли-продажи земельного участка, его продавец в обязательном порядке должен передать в собственность покупателю продаваемый им земельный участок. Покупатель же в соответствии с этим договором в обязательном порядке должен принять в собственность земельный участок от продавца, уплатив ему при этом денежную сумму, которая была определена сторонами в договоре. Притом расходы, которые возникнут при оформлении земельно-правовой сделки кули-продажи, распределяются между сторонами по их взаимной договоренности.

Земельно-правовые сделки, связанные с куплей-продажей земельных участков, могут осуществляться двумя основными методами: методом свободной продажи и методом продажи земельного участка через аукционные или конкурсные торги. Применение второго метода купли-продажи земельных участков допускается только в том случае, если в действующем законодательстве содержится прямое указание на данный метод осуществления сделки.

Сделки, связанные с приобретением земельных участков вследствие купли-продажи, наследования, мены и так далее, должны осуществляться в соответствии с особой процедурой, предполагающей их регистрацию в местной администрации.

Форма, в которой заключаются сделки по приобретению земельных участков — квалификацированная письменная. Это означает, что сделки должны быть заверены нотариально и осуществляться в соответствии с типовой формой.

Список документов, которые необходимы для сопровождения сделок купли-продажи земельных участков: