Любовь Янковская - Как правильно оформить договор купли-продажи

В соответствии с последней редакцией Закона «О защите прав потребителей» от 2005-го года (Закон РФ от двадцать первого декабря 2004-го года № 171-ФЗ), в договоре должна быть указана цена только в рублевом выражении, а не в условных единицах, долларах или евро.

Возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая пока не создана, предусмотрена законом. В обычной жизни у нас может возникнуть вопрос — когда и, главное, зачем может потребоваться заключение такого рода документа, но на самом деле подобные договоры очень распространены. Речь, в первую очередь, идет о покупке недвижимости, которая, пока, находится на нулевой стадии строительства. Естественно, что такой договор имеет свои особенности и нюансы.

Начать стоит с того, что возможность заключения подобного документа (договора купли-продажи недвижимости, которая еще не создана, но будет построена продавцом в скором времени) предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Тем не менее, заключение такого договора не слишком распространено — гораздо чаще используется другая юридическая конструкция — так называемый предварительный договор купли-продажи. Он идеально подходит для тех случаев, когда объектом договора выступают вещи, собственником которых пока еще не является продавец. Но важно понимать, что предварительный договор купли — продажи, в силу своих особенностей, не может рассматриваться как полноценный инструмент обслуживания потребностей современного гражданского оборота. Например, некоторые юристы считают, что возможность передачи денег по такому договору весьма сомнительна, а также при уклонении одной из сторон от исполнения обязательств по предварительному договору, установление основного договорного обязательства по решению суда.

Итак, что говорит Гражданский кодекс о договоре купли-продажи будущей вещи? Гражданский кодекс не запрещает заключение договоров купли-продажи в отношении объектов недвижимости даже в том случае, если продавец пока не является их собственником и его право не зарегистрировано в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество на момент заключения договора. При этом важно понимать, что такое право по условиям договора непременно должно возникнуть у продавца в будущем и его отсутствие на данный момент не является самостоятельным основанием для признания такого договора недействительным. Следовательно, стороны договора купли-продажи будущих вещей смогут отразить в договоре как денежное обязательство покупателя перед продавцом, так и срок исполнения договора до момента приобретения права собственности продавцом. Например, можно указать приблизительную дату, до наступления которой необходимо оплатить будущую вещь, и приблизительный день, когда этот объект недвижимости должен быть передан покупателю. В итоге продавец получит от покупателя денежные средства, например, необходимые для приобретения объекта недвижимости, подлежащего передаче в будущем у третьего лица, либо направит денежные средства на покрытие расходов, связанных с возведением объекта недвижимости, подлежащего передаче покупателю в будущем.

При продаже готового и зарегистрированного объекта недвижимости для индивидуализации предмета купли-продажи достаточно указания кадастрового номера объекта. Если же предметом купли-продажи является будущий объект, то данных кадастрового учета, разумеется, еще нет. В этом случае придется использовать другие доступные сведения, в том числе ориентировочные. При заключении договора купли-продажи будущей вещи особенно важно уделить внимание инициализации объекта сделки. Для этого (чтобы понять, какой объект должен быть передан покупателю) в договоре необходимо обязательно указать в документе такие сведения, как:

• местонахождение возводимой недвижимости;

• ориентировочную площадь будущего здания или помещения;

• иные характеристики и свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией;

• цену продаваемого имущества.

Последний из показателей, как указал Пленум ВАС, может быть установлен за единицу площади. При этом нужно понимать, что в том случае, когда в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются (например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора), такой договор не может быть признан незаключенным.

Важно также понимать, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный (по условиям такого договора, как правило, стороны в скором времени обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем) то предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества. Такой предварительный договор можно квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В договоре купли-продажи будущей вещи необходимо указать, что право собственности на объект сделки непременно возникнет у продавца в будущем. Однако в настоящее время вопрос о квалификации договора купли-продажи будущей вещи остается актуальным, поскольку могут возникать спорные ситуации, например, когда при заключении договора купли-продажи продавец ошибочно считал себя собственником вещи, указав об этом в договоре. Поскольку в действиях продавца нет умысла, а имеется заблуждение, то возникает вопрос, будет ли действительным такой договор купли — продажи при условии, что после его заключения продавец приобрел право собственности на вещь и совершил действия по передаче права собственности покупателю на основании ранее подписанного договора. В подобной ситуации, можно предположить, что права покупателя защищены законом. И если продавец не передаст право собственности на объект недвижимости покупателю в указанный в договоре срок, либо в разумный срок, если срок передачи в договоре не указан, то покупатель вправе его расторгнуть в связи с существенным нарушением условий договора продавцом. Однако это мнение не является абсолютным и единственным, поскольку вызывает постоянные дискуссии.