Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

6) копия финансово-лицевого счета получена мной лично или в моем присутствии;

7) выписка из домовой книги получена мной лично или в моем присутствии;

8) список когда-либо прописанных в этой квартире (вся история) прилагается;

9) снятых с регистрационного учета временно из данной квартиры нет (прохождение военной службы, отбытие срока заключения по приговору суда, помещение в дом престарелых);

10) задолженность по междугородным и международным телефонным переговорам за данным телефонным номером не числится;

11) телефон в квартире не является спаренным;

12) форма № 6 проверена мной лично. Разрешена ПОСТОЯННАЯ регистрация в продаваемом жилом помещении;

13) паспортный стол по месту нахождения квартиры посетил лично. Проблем с регистрацией в данную квартиру у покупателя не будет;

14) заявлений об утере представленного паспорта от кого-либо из собственников квартиры в отделение милиции не поступало;

15) справка из психоневрологического и наркологического диспансеров получена в моем присутствии;

16) справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество (налог на дарение, наследование) проверена мной лично;

17) сведения о родственниках:

а) их нет (об этом должно быть письменное заявление продавца);

б) они согласны с продажей квартиры (имеется нотариально заверенное согласие или разрешение попечительского совета, согласие супруга, общественной комиссии);

18) свидетельства о смерти всех умерших собственников или проживавших ранее в квартире прилагаются;

19) паспорт продавца выдан до приобретения квартиры (до приватизации, если документы первичны);

20) дом в списке на реконструкцию не значится.

Юрист подтверждает, что:

1) достоверность паспортов продавцов и покупателей и правильность их заполнения проверены;

2) запрета, ареста на квартиру в Роскомрегистрации нет;

3) сотрудник, осуществляющий регистрацию в Роскомрегистрации, о сделке уведомлен;

4) прогнозируется ли коррекция: паспорта, площади, договора, адреса;

5) документы проверены;

6) сделку по данной квартире разрешаю.

Менеджер подтверждает, что:

1) все экземпляры договора и другие документы, подписанные в нашем агентстве, сданы в архив;

2) копии всех документов сданы в архив «__» числа, месяца, года.

Система контроля за сделкой и ответственности должна быть многоуровневой . Это значит, что каждая сделка может проходить только с письменного разрешения юриста и руководителя отдела [41] Далее в тексте при ссылке на данного автора см.: Киблер Э. Выбирай агента, как жену // Квартира и дача. — 2000. — № 38. .

Очень важно, чтобы за работающим с вами агентом стояла команда профессионалов. Потому что один человек за всем не уследит, здесь нужны несколько пар рук и глаз, напоминает Н. Елагина.

Перечень и содержание документов, необходимых для проведения сделки с недвижимостью, видоизменяется в соответствии с ситуацией на рынке и правилами регистрации сделок с недвижимостью.

В агентствах недвижимости обычно имеется две документных базы, регистрирующих:

— сделки с недвижимостью;

— документы, отражающие взаимоотношения с клиентами.

К документной базе сделок с жилой недвижимостью относятся следующие документы.

1. Документы, удостоверяющие личность:

— паспорт (нового образца);

— удостоверение личности военнослужащего, военный билет;

— свидетельства о рождении детей (до 14 лет);

— паспорт иностранного гражданина, виза.

2. Правоустанавливающие документы (они могут быть различными в зависимости от сроков их получения, а также от видов собственности).

Первичная собственность:

— договор передачи, свидетельство о собственности на жилище («розовое свидетельство»);

— свидетельство о государственной регистрации прав («голубое свидетельство»);

— справка о выплаченном пае ЖСК, свидетельство о собственности на жилище.

Вторичная собственность:

— договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания;

— свидетельство о праве на наследство.

Зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда (если квартира досталась собственнику по суду).

На всех правоустанавливающих документах должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером в реестре, так как с 1 января 2005 г. регистрацией всех сделок на недвижимое имущество занимается Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). К документам, зарегистрированным позже 1 марта 1996 г., должен прилагаться акт приемки-передачи квартиры, подписанный всеми собственниками.

3. Справки из территориального бюро технической инвентаризации (БТИ):

— справка формы 11а (срок ее действия 1 месяц), где указываются точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством и с которой взимаются пошлина и налог), дается подтверждение отсутствия ареста и запрещений на квартиры;

— форма № 22а (срок действия 1 год) содержит поэтажный план с экспликацией жилого помещения. Следует обратить внимание на соответствие реальной жилплощади и изображения на плане. Если есть расхождения в расположении комнат, значит, имеет место несогласованная перепланировка квартиры (процедура узаконивания перепланировки крайне утомительна и требует значительных затрат).

4. Справки из домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ДЕЗ, ТСЖ и др.):

— выписка из домовой книги (действительна 1 месяц). Информация о проживающих в данной квартире. Необязательным, но часто используемым документом при совершении сделки является архивная выписка из домовой книги. В ней указывается, кто и когда имел право на пользование данной квартирой. Покупателю стоит лично присутствовать при получении обеих справок для сбора максимально возможной информации о людях, когда-либо зарегистрированных в квартире;

— копия финансового лицевого счета (действительна 1 месяц);

— справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (срок действия 1 месяц). После совершения сделки покупателю должны быть переданы книжки по квартплате и оплате коммунальных услуг. Если же за квартирой обнаружилась задолженность, и вы этот вопрос не отследили на этапе заключения договора с агентством недвижимости на риелторское обслуживание, т. е. не обязали агентство проконтролировать этот вопрос, то извольте платить. Счета выписываются на квартиру (телефонный номер), и репрессии со стороны коммунальных служб падут уже на нового владельца.

5. Справки из паспортного стола отделения милиции: