Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Заключая договор, и вы, и агентство распределяете риски и ответственность . Это значит, что во всех договорных документах должны стоять название фирмы и имена ее полномочных представителей, а не просто агента. Четко продумайте и пропишите ответственность сторон, все мыслимые кризисные варианты, включая форс-мажорные обстоятельства [51] Вы имеете право // Квартира. Дача. Офис. — 2000. — № 191. .

5. Предметом договора с отчуждением и приобретением недвижимого имущества является выполнение большого объема работы (5 этапов, 20 подэтапов, 105 решаемых задач). Видимо, поэтому риелторская деятельность зачастую описывается очень обще или с небольшой «разверткой». Например, организация продажи с последующей покупкой недвижимого имущества и в том числе осуществление рекламной кампании, организации просмотров и показов, нотариального удостоверения и регистрации государственным органом договоров отчуждения и приобретения, содействие заказчику в проведении взаиморасчетов, при необходимости выдача и получение задатков (авансов) и совершение иных действий, необходимых для выполнения заключенного договора.

Предмет договора зависит от типа сделки. Так, при покупке недвижимости (предмет договора) ее приобретение осуществляется в соответствии с указанными заказчиком параметрами. Приобретение жилья по ипотеке — это организация покупки квартиры за счет личных и кредитных средств, предоставляемых согласно программе ипотечного кредитования жилой недвижимости.

6. В общие положения договора входит описание отчуждаемой и приобретаемой недвижимости. Здесь также вводится пункт о том, что заказчик (в случае отчуждения его недвижимости) гарантирует, что на момент заключения договора на риелторское обслуживание она не обременена обязательствами, а значит, не заложена, не сдана в аренду, в споре или под арестом (запрещением) не состоит и свободна от прочих обязательств, препятствующих по закону ее отчуждению.

Последний пункт имеет серьезные последствия, поэтому клиенту необходимо иметь о нем ясное представление.

Следует отметить, что недвижимость (квартира, офис, дача) по определению представляет собой совокупность потребительских свойств, куда помимо ее известных параметров (площади, количества комнат, этажа, этажности, высоты потолков) входят географические, инженерно-строительные, экологические, санитарно-технические, гигиенические, архитектурные, безопасные, социологические, юридические и другие характеристики дома, двора, улицы, микрорайона с их инфраструктурой (магазинами, рынками, школьными, дошкольными, оздоровительными и другими учреждениями, транспортом, дорогами, техническими средствами коммуникации).

Именно поэтому в требования на приобретаемую собственность следует вписывать как можно больше указанных потребительских качеств:

— географических (районы, улицы);

— экологических (например, окна выходят на улицу или во двор, ориентация квартиры определена в соответствии с розой ветров, заданы параметры самой квартиры);

— социологических (отсутствие рядом с домом воинских частей, рынков, рабочих общежитий).

Конечно, это непростая работа, она требует времени, усилий и к ней следует тщательно готовиться. Однако чем точнее вы представляете требования к приобретаемой недвижимости, тем меньше у вас будет недоразумений с риелторами. Ведь им очень часто приходится работать по известной из русских народных сказок фразе: «Пойди туда, не знаю куда, принеси то, не знаю что». Не забывайте, что риелторы не умеют читать ваши мысли, поэтому им лучше подробно рассказать о всех ваших пожеланиях и для надежности написать их на бумаге.

7. Права и обязанности сторон. В разделе «обязанности исполнителя» оговаривается, что он должен выполнить задание, полученное от заказчика, в соответствии с законом и требованиями клиента.

Это касается предоставления необходимой заказчику информации, осуществления необходимых переговоров, проверки юридической чистоты имеющейся документации (правоустанавливающих и других документов) и всех действий, входящих в предмет договора. При этом исполнитель обязан оказывать содействие заказчику в заключении и регистрации в государственном органе договора, в соответствии с которым к последнему переходит право собственности на приобретаемое недвижимое имущество.

Очень важным моментом, который обязательно должен быть отражен в договоре на риелторское обслуживание, является ответственность исполнителя (агентства недвижимости) за сохранность документов, материальных ценностей и денежных средств, которые ему предоставил заказчик. Эти полномочия нужны для выполнения заданий по договору. На наличие такого пункта в договоре следует обратить особое внимание, так как его отсутствие ставит под сомнение возможность заключения эксклюзивных договоров, получение и передачу задатков.

В права исполнителя входит привлечение к исполнению договора третьих лиц. К ним обычно относят предприятия, обеспечивающие рекламу реализуемой недвижимости, местные органы власти, органы, выдающие разрешительную документацию (ДЕЗы, БТИ, паспортные столы ОВД, учреждения, регистрирующие договоры по купле-продаже недвижимости).

В обязанности заказчика входит личное (или через представителей) участие в подготовке и проведении сделки с недвижимостью и выплаты вознаграждения исполнителю за выполненную работу. Заказчик не должен разглашать конфиденциальную информацию по сделке и передавать право третьим лицам на оказание риелторских услуг, оговоренных в договоре.

Относительно личного участия клиенту целесообразно позаботиться о выделении собственного времени на участие в подготовке и проведении сделки с собственной недвижимостью. Иногда у клиентов возникает заблуждение, что эта большая работа с серьезной ответственностью может быть выполнена без их участия. Присутствие клиента в этом непростом процессе необходимо, что избавит всех от разных ошибок и упущений.

Помимо этого, стороны обязаны своевременно сообщать друг другу об изменившихся обстоятельствах, отвечать на запросы каждой стороны и надлежащим образом хранить документы, материальные ценности и денежные средства по договору.

При этом обе стороны не несут ответственности за обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные обстоятельства), такие, как природные или иные катастрофы, военные действия, изменения общественного строя, налоговой системы и ее частей, других законодательных актов.

А. А. Шихмагометов отмечает, что ответственность сторон — это своевременное и качественное исполнение своих обязательств. Прежде всего, это касается исполнителя (маклера). Обязательно вписывается в договор, что агентство недвижимости отвечает: