Крис Восс - Договориться не проблема. Как добиваться своего без конфликтов и ненужных уступок [litres]

Затем брокер сказал, что он работает на этом рынке более 15 лет, поэтому хорошо осведомлен. В этот момент Крис Х. резко сменил стратегию и стал задавать точно выверенные вопросы «что» и «как»,чтобы собрать информацию и проверить квалификацию брокера.

«Отлично, – сказал Крис Х. – В первую очередь скажите, как сильно Чарльстон пострадал от экономического спада?»

Брокер дал развернутый ответ, приведя конкретные примеры подъема рынка. Во время разговора Крис Х. увидел, что брокер очень хорошо знает свое дело.

«Похоже, я попал в хорошие руки, – сказал он, используя ярлык, чтобы создать сочувствие. – Следующий вопрос: какую максимальную ставку можно ожидать для здания такого типа?»

Из разговора Крис Х. узнал, что владельцы могут ожидать ставки от 6 до 7 %, потому что такие здания были популярны среди студентов местного университета, который постепенно разрастался, в результате чего около 60 % студентов жили за пределами кампуса.

Он также узнал, что купить земельный участок рядом и построить подобное здание будет запредельно дорого, а также физически невозможно. В последние пять лет никто ничего не строил на улице из-за закона, направленного на сохранение исторического наследия. Брокер сказал, что даже если бы они смогли купить землю, то строительство подобного здания обошлось бы в 2,5 миллиона долларов.

«Здание в отличном состоянии, особенно по сравнению с другими вариантами, доступными для студентов», – сказал брокер.

«По всей видимости, это здание функционирует скорее как популярное общежитие, чем как классическое многоэтажное здание», – сказал Крис Х., используя ярлыки, чтобы получить больше информации.

Он получил ее.

«К счастью и к сожалению, да, – сказал брокер. – Заполняемость во все времена была и есть 100 %, это дойная корова, но студенты ведут себя как студенты колледжа…»

У Криса H. в голове словно загорелась лампочка: в этом было что-то странное. Если это действительно дойная корова, зачем кому-то продавать заселенное на 100 % здание, расположенное рядом с разрастающимся кампусом в цветущем городе?По любым меркам это было иррационально. Немного озадаченный, но по-прежнему настроенный на переговоры, Крис Х. создал ярлык. Ненароком он навесил не тот ярлык на ситуациюи предоставил брокеру возможность исправить его и тем самым обнаружить «черного лебедя».

«Если он или она продает такую дойную корову, по всей видимости, продавец сомневается насчет будущих факторов рынка», – сказал он.

«Ну, – сказал брокер, – у продавца есть более крутая недвижимость в Атланте и в Саванне, так что ему надо избавиться от этого объекта, чтобы заплатить ипотеку по другим зданиям».

В яблочко! Вот так Крис Х. обнаружил фантастического «черного лебедя». У продавца были стесненные обстоятельства,о которых до этого момента никто не знал.

Крис Х. не дал брокеру договорить о других объектах недвижимости и воспользовался моментом, чтобы обсудить цену со своим боссом. Тот сразу же дал ему зеленый свет, чтобы он мог сделать предложение о более низкой цене – с привязкой к крайним цифрам, – чтобы попробовать подвинуть цену брокера к минимальной.

После того как брокер ответил «да» на вопрос, надо ли продавцу как можно быстрее заключить сделку, Крис Х. установил свой якорь.

«Думаю, я уже достаточно услышал, – сказал он. – Мы хотим предложить 3,4 миллиона долларов».

«Хорошо, – ответил брокер. – Это значительно ниже запрашиваемой цены. Тем не менее я могу передать предложение продавцу и спросить его мнения».

В тот же день брокер вернулся со встречным предложением. Продавец сказал ему, что эта цифра была слишком низкой, но он был готов согласиться на 3,7 миллиона долларов. Крис Х. чуть не упал со стула: встречное предложение было ниже, чем то, которое он хотел сделать. Но вместо того, чтобы прыгать от радости, услышав сумму, – и рисковать, выложив все деньги на стол в выгодной сделке со слабым противником,– Крис Х. пошел дальше. Он сказал «нет» без использования этого слова.

«Думаем, это уже ближе к настоящей цене, – сказал он, – но мы, честно говоря, можем заплатить не больше 3,55 миллиона долларов».

Позже Крис Х. сказал мне – и я согласен с ним, – что он хотел использовать ярлык и точно выверенный вопрос,чтобы заставить брокера торговаться с самим собой. Но он был так удивлен тому, что цена упала так сильно, что случайно перешел на торги старой школы.

«Я уполномочен снизить цену только до 3,6 миллиона долларов», – ответил брокер. Видимо, он никогда не учился на курсах ведения переговоров, где давали модель Аккермана и учили, как резко сменить условия, чтобы избежать торгов.

Босс Криса Х. подал ему сигнал, что цена 3,6 миллиона долларов вполне устраивает, и он согласился с ценой.

Мне показались интересными некоторые методы, которые Крис Х. использовал, чтобы эффективно провести переговоры и заключить отличную сделку для своей фирмы, начиная от использования ярлыков и точно выверенных вопросов, заканчивая его попытками выведать информацию об ограничениях, чтобы найти прекрасного «черного лебедя».Следует также отметить, что Крис Х. провел огромную подготовительную работу и заранее создал ярлыки и вопросы, поэтому он уже был готов схватить «черного лебедя», когда брокер обнаружил его.

Как только он узнал, что продавец пытается получить деньги за это здание, чтобы погасить задолженность по ипотеке, он также понял, что для продавца были важны сроки.

Конечно же, совершенству нет предела. Потом Крис Х. сказал мне, что пожалел о том, что слишком быстро внес предложение о сниженной цене вместо того, чтобы использовать возможность обсудить другие объекты недвижимости. В портфеле продавца для него нашлось бы еще больше инвестиционных возможностей.

Кроме того, он мог бы выстроить в общении больше сочувствияи найти еще больше неизвестных неизвестностей с помощью ярлыков или точно выверенных вопросов, таких, как: «Какие рынки вы находите проблемными в настоящее время?» Может быть, ему даже удалось бы найти время для личного общения с самим продавцом.

Все равно Крис Х. – молодец!

Люди в большинстве своем боятся конфликтов, поэтому они избегают полезных дискуссий, опасаясь, что их настрой будет перерастать в личные выпады и оскорбления, с которыми они могут не справиться. Семейные люди часто боятся отстаивать свои собственные интересы и вместо компромисса стараются уйти от темы, чтобы не показаться жадными или эгоистичными. Они замыкаются, накапливают горечь обид и отдаляются друг от друга. Мы все слышали о браках, в которых супруги никогда не ссорились, но которые вдруг закончились разводом.