Александр Дубовенко - Свой дом без ошибок. Что нужно знать заказчику. На опыте строительства для 4000 семей

Итак, вы планируете переехать за город. Начнем с вопросов, связанных с покупкой земельного участка: как его выбрать, какие существуют подводные камни и как правильно проверить документы. Кроме того, немаловажны и нюансы, связанные с коммуникациями и, конечно, с локацией вашего будущего загородного дома.

Насколько далеко от вашего офиса может находиться загородный дом? Это расстояние кажется одним из основных критериев в подборе земельного участка, хотя по факту многое зависит от специфики вашей профессии. Сейчас – и особенно после ограничительных мер, связанных с пандемией, – все больше людей переходят на удаленную работу. Да и вообще весь мир перестраивается таким образом, чтобы минимизировать количество и расстояния поездок. Например, вы приезжаете в офис только два раза в неделю. Насколько принципиальной в этом случае будет удаленность вашего дома от места работы?

Так происходит в Соединенных Штатах и Европе, будут аналогичные изменения и в России. Мир развивается, и, к счастью, мы никуда не денемся от этого.

Дом – достаточно сложное техническое сооружение, где есть водопровод и электричество, скорее всего, газ, канализация и септик. Все зависит от формата загородного жилья. Конечно, поначалу весь этот набор может напугать. И, действительно, потребуется время, чтобы разобраться, как пользоваться этим оборудованием.

Один мой знакомый переехал из квартиры общей площадью 26 кв. м в дом 260 кв. м, расположенный в Подмосковье, причем всего в 2 км от МКАД. Через неделю после того, как он заселился туда с женой, она бросила швабру и сказала: «Я больше убираться не буду». Это первая проблема: чем больше дом, тем сложнее его убирать, – соответственно, нужны помощники. Поэтому, когда вы выбираете дом, реально оценивайте его площадь. Не забывайте, что обслуживать придется не только дом, нужно будет убирать снег и листву с участка, косить газоны. То есть все, чем в городе занимаются коммунальные службы, вам придется взять на себя.

Следующее распространенное опасение при переезде за город связано с инфраструктурой – и главным образом с теми объектами, которые призваны охранять ваше здоровье. Каково оптимальное расстояние от дома до поликлиники, до ближайшей больницы?

Когда вы проживаете в загородном доме, очень важна мобильность. Крайне необходим хотя бы один автомобиль – либо общественный транспорт в шаговой доступности. Сейчас транспорт активно развивается, особенно в Новой Москве или в ближайшем Подмосковье, в конгломератах рядом с городами. Но знаете, что важно на самом деле? Не сам факт близости больницы, а время, за которое в случае необходимости к вам доедет скорая. Не секрет, что в непосредственной близости от Москвы есть места с настолько загруженными дорогами, что скорая будет ехать туда дольше, чем, например, за 20–30 км от МКАД, где есть другие населенные пункты с больницами.

Поездка в поликлинику обычно носит плановый характер; аналогично и с больницей: кому-то нужна глазная клиника, кому-то – кардиологический центр, но в любом случае все планируется заранее. А вот скорая – вопрос экстренный. Максимальное время ожидания медиков, которое я считаю допустимым, – не более 40 минут: именно за это время скорая помощь должна обязательно доезжать до вашего загородного дома.

Крупный мегаполис, где по улицам ходит множество людей и всюду камеры видеонаблюдения, выглядит лучше с точки зрения безопасности проживания. А что же там, за городом?

Охрана поселка обязательно отражается отдельной статьей в бюджете, который жители утверждают на общем собрании. Это важно для любой семьи – отпускать ребенка гулять и быть уверенными в том, что он в безопасности. Подавляющее большинство обычно настроено платить за спокойствие своего существования. Таким образом, появляются два или три поста, которые отвечают за безопасность периметра. И конечно, пост охраны может стоить разных денег. Примерный бюджет в месяц на один пост 60 000–70 000 руб. – это вахтовый метод и охранник неочевидного внешнего вида, который и живет, и ест, и пьет в бытовке на въезде. Бюджет 100 000–110 000 руб. за один пост – это уже гораздо интереснее: за такую сумму в поселке может появиться опрятный охранник, который действительно ходит по территории, следит за сохранностью имущества и общим порядком. На безопасность влияют и наличие камер наблюдения, и полностью закрытый периметр поселка, и это тоже отражается на стоимости. Таким образом, уровень и стоимость охраны зависят от класса поселка, и сумма затрат на охрану распределяется между домовладениями.

С инфраструктурой на территории поселка ситуация, как правило, достаточно банальна. Существуют региональные нормы градостроительного проектирования, в соответствии с которыми застройщики утверждают проекты планировки территорий. Например, есть нормативы по количеству мест в школах и дошкольных учреждениях на тысячу жителей, которыми должны быть обеспечены поселки.

Таким образом, изначально утверждая проект планировки территории, застройщик руководствуется нормативами и обязан создать ту минимальную инфраструктуру, без которой проект невозможен. Школы, детские сады – в рамках нормативов, а охрана – это уже на усмотрение жителей поселка.

И кстати, неплохо бы проверить территорию вокруг поселка на наличие источников экологического загрязнения. В сведениях ЕГРН и на публичной кадастровой карте такие данные не отображаются. Можно написать обращение в Роспотребнадзор, чтобы выяснить, есть ли рядом с вашим участком особые территории, которые представляют экологическую опасность для окружающих, либо планируется ли их появление в будущем.

По целевому назначению земли подразделяются на категории: земли поселений (земли населенных пунктов), земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда, земли водного фонда и др. Эти категории, в свою очередь, имеют вид разрешенного использования. Строить жилые дома и прописываться в них можно на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное строительство. На дачных участках тарифы на электричество и налоги обычно ниже, а на участках ИЖС проще с оформлением документов. Обратите внимание, что на сельхозземлях с видом разрешенного использования ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и КФК (крестьянско-фермерское хозяйство) строительство жилых домов не разрешено. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования МЖС (малоэтажное жилищное строительство) также строительство индивидуальных жилых домов не разрешено.