Александр Дубовенко - Свой дом без ошибок. Что нужно знать заказчику. На опыте строительства для 4000 семей

Каждый потенциальный покупатель должен ответить себе на вопрос: для чего мне нужен загородный дом? Для постоянного жилья или для дачного отдыха, для родителей или для себя? В зависимости от этого определяются цели и приоритеты. Если вы хотите иметь дачу, удаленность будет иметь меньшее значение, однако если хотите построить загородный дом для постоянного проживания, все ровно наоборот. Важно заранее решить: куда дети будут ходить в школу, есть ли возможность посещать работу не каждый день и как далеко до нее ехать, как работает общественный транспорт, где вы будете покупать продукты, куда станете вывозить мусор. Здесь еще масса вопросов, и мой совет в данной ситуации – просто взять листок и записать на нем важные для вас критерии. Каждый себе рисует идеальную картинку – озеро, лес, пять минут до работы, детский сад, школа. В реальности редко все совпадает.

А еще, чтобы правильно подобрать земельный участок или дом, надо очень хорошо себе представить, как вы будете это все использовать. Особенно если вы решаетесь на такие перемены в жизни в первый раз. Но вспомните себя, когда вы сели за руль автомобиля с инструктором. Я учился то ли на «шестерке» «Жигулей», то ли на чем-то подобном – и мне казалось, что это машина супермощная, суперкомфортная, я даже и не понимал, зачем нужна четвертая скорость! И аналогично – как же человеку с начальными знаниями о загородном существовании продумать, как он будет жить в своем новом доме?

У каждого из нас есть определенный круг знакомых. И когда человек начинает задумываться о загородном жилье, он смотрит и думает: «Было бы неплохо, как у моего приятеля, но не хватает вот этого…» Здесь нужно понимать, что вы в любом случае пойдете на компромиссы при покупке загородного дома или земельного участка. Чтобы примерить на себя загородную жизнь и понимать, от чего отталкиваться, рекомендуем снять загородный дом на лето и попробовать пожить в нем.

Первый совет.Обязательно изучите генеральный план района, в котором вы присматриваете себе загородный дом. Это публичная информация, из которой отлично видно, какие инфраструктурные объекты планируются к возведению и открытию в непосредственной близости от выбранной локации. Не возникнет ли рядом логистический парк, промышленное предприятие или любой другой объект, который будет обременять жизнь?

Второй совет.Узнайте, какие (и где!) будут прокладываться дороги и какие запланированы транспортные узлы вблизи места проживания, – это мегаважная информация. Могут быть запланированы на генеральном плане шоссе, и про них умалчивают при продаже участков. Одно дело, что это уменьшает время, чтобы добраться до города, но другое дело – это шум и грязь с таких дорог. Например, в Апрелевке в 2022 г. будет введен в эксплуатацию транспортный узел, который за 25 минут позволит добраться до метро «Киевская». Кое-кто, узнав об этом, обязательно примет решение о строительстве дома где-нибудь рядом с пересадочным узлом.

Третий совет.Очень важно посмотреть на градостроительный план земельного участка – ГПЗУ. Он заказывается через Госуслуги, и на нем видно, какие есть обременения по участку. Например, охранные зоны от подземных коммуникаций, санитарно-защитные зоны от рек или любые другие обременения. Эта информация пригодится вам, чтобы не совершить ошибку и не купить землю, на которой в будущем ничего не удастся построить.

Четвертый совет.Адекватность цены объекта и репутация застройщика. На рынке в любой момент может возникнуть новый игрок, который начнет устраивать откровенный демпинг, выставит на продажу дома с участком по 1,5 млн руб., соберет деньги с первых 30 покупателей, ничего им не построит и испарится. В качестве примера можно привести один из поселков на Дмитровском шоссе, который сильно подпортил настроение и финансы многим людям, не разобравшимся в ситуации. Репутация на нашем рынке чего-то стоит, особенно в условиях, когда не все законодательно урегулировано.

Пятый совет.Информация на генеральном плане, конечно, важна, но она не обязательно соответствует именно тому, что люди собираются построить. Генплан и договор с коттеджным поселком – два разных документа. Внимательно читайте то, что подписываете. В договоре, если вы вступаете в кооператив, помимо покупки земельного участка, или в договоре долевого участия четко перечислено, какие объекты инфраструктуры будут созданы застройщиком на данной территории.

Шестой совет.Если вы покупаете землю и вам рассказывают, что завтра вы с соседом скинетесь и сообща построите дорогу или проведете коммуникации, не верьте этому. Просто не ведитесь на эту историю, потому что никто никогда в жизни не договорится ни с каким соседом. Нет успешных поселков, в которых люди скинулись и что-то построили после того, как распроданы все земельные участки.

Седьмой совет.Обязательно запрашивайте первичные документы на технические условия. Если вам говорят, что газ будет, электричество будет, проверьте, откуда у застройщика такая уверенность в том, что это будет в обязательном порядке.

Если выбирать между аккуратным коттеджным поселком и свободным деревенским стилем, нужно обращать внимание на локацию. Домик в деревне имеет смысл покупать, если у вас большая тяга к стародачному формату. Так, многим хочется купить дом на Николиной Горе и жить среди деятелей культуры и искусства, чтобы справа – сосед из Большого театра, слева – из филармонии. В этом случае ближайшее окружение будет определять ликвидность земельного участка. Во всех остальных вариантах учитывайте, что при покупке домика в деревне совершенно не очевидно, откуда идут коммуникации, насколько они обветшалые и как будут обеспечиваться охрана, вывоз мусора. Рассматривая будущее жилье с практической точки зрения, вы, скорее всего, выберете строительство в новом поселке. Сети, как правило, здесь строятся с нуля. Это и очистные сооружения, и водозаборные узлы, которые централизованно сдаются принимающим государственным органам, сертифицируются и при должном обслуживании обеспечивают людей лучшим качеством жизни – в отличие от мест старых формаций, где, как правило, и не бывает полного набора коммуникаций.

Человек приходит, видит перед собой бескрайнее чистое поле, а ему обещают: «Купите сегодня подешевле… Там пока не все сделано… Но дайте нам денег – и завтра здесь будут коммуникации и дороги». Здесь ситуация похожа на покупку квартиры на этапе котлована: покупать на этом этапе дешевле, но есть риски. Поэтому важна репутация застройщика.