Сергей Ленкин - Ипотека публичных земель

Формально за минувшие годы земельной реформы в России возникло около 50 миллионов землепользователей, а по земельным вопросам было принято свыше 20 тыс. законодательных и нормативно – правовых актов на федеральном и региональном уровнях. Вместе с тем, отсталость реальных земельных отношений, во многом запретительная законодательная и нормативно – правовая база продолжают препятствовать созданию объективных условий, должной мотивации и экономического интереса для прихода на землю эффективного собственника – современного товаропроизводителя сельскохозяйственной продукции. Процесс интеграции земельных долей в обособленные земельные участки во многих регионах страны до сих пор сдерживается местными властями и федеральными службами, ответственными за землеустроительные работы, кадастровый учет и регистрацию прав собственности. Нередко на формирование из земельных долей участка площадью в 1000 га уходит до 12 месяцев, а затраты достигают несколько миллионов рублей. Между тем, обращения физических и юридических лиц в судебные инстанции по вопросам собственности на землю, местоположения границ земельных участков, их оценки, размеров ставок земельных платежей, раздела земельных участков ежегодно составляют уже несколько миллионов дел. Поскольку существующая судебная система квалифицированно и в приемлемые сроки с этим объемом судопроизводства физически справиться не может, то следует, наконец, на государственном уровне признать целесообразным организацию нового в нашей стране судебного института – земельного (межевого) суда России, с соответствующими региональными и муниципальными судами.

В структуре собственности на земельные участки в РФ за 2020 год произошли следующие изменения: наблюдалось сокращение площади земельных участков, находившихся в собственности граждан (на 1047,4 тыс. га), и увеличение собственности юридических лиц (на 999,0 тыс. га), а также государственной и муниципальной собственности (на 100,0 тыс. га) [92]. Изменения в значительной степени касались земельных участков, находящихся на праве общей (долевой или совместной) собственности граждан (уменьшение составило 1783,5 тыс. га). В целом по Российской Федерации участники долевой собственности продали свою земельную долю без выдела земельного участка в счет своей земельной доли юридическим лицам, на площади 1 761,4 тыс. га.

К этим изменениям в значительной мере привели факты выкупа юридическими лицами земельных участков, предоставленных им на праве пользования и аренды, а также передачи гражданами долей в общей собственности на земельный участок в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия и выкупа долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения у граждан. В течение более двадцати лет в счет земельных долей выделено (сформировано земельных участков) и осуществлена государственная регистрация частной, государственной или муниципальной собственности на земельные участки площадью почти 22,2 млн га [92].

Не способствует развитию ипотечного земельного рынка кредитная политика банков, страховых организаций, инвестиционных и ипотечных агентств. Особенно нуждается в коренном изменении и приближению к реалиям сельской жизни система кредитования земельных собственников. Государство в программе развития агропромышленного комплекса выделяет деньги на погашение части банковской процентной ставки, но на практике этой льготой могут воспользоваться далеко не все. Давая кредит, банк требует в залог единственное, что есть действительно ценного у крестьянина – землю. Однако, многие землевладельцы, получив землю в виде долей, до сих пор так и не оформили ее в натуре как собственность на конкретный участок. На 1 января 2021 года в России насчитывалось 316 тысяч крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, общая площадь земельных участков, используемая и предназначенная для этих целей, составляла более 43,9 млн. га [92]. К сожалению, лишь половину из них можно признать кредитоспособными, при этом площадь одного землевладения у многих не превышает и 3—10 гектаров. В этой связи правомерно рассматривать проблему консолидации земель, как инструмент концентрации этого актива у отдельных собственников, их групп и коллективов, поскольку только при достаточно крупных массивах земель (по оценкам специалистов для условий России – не менее 1 тыс. га) открывается реальная возможность финансового обеспечения динамичного и эффективного функционирования современного сельскохозяйственного производства за счет земельной ипотеки. На сегодня это большая и весьма острая социальная проблема, требующая не только своевременных эффективных экономико-правовых, но и действенных государственно-политических решений.

Организация полноценного оборота земельных активов во многом зависит от решения вопросов землепользования, тесно связанных со спецификой другой не менее важной для ипотечного рынка категорией земель – земель населенных пунктов, сеть которых в стране насчитывает более тысячи городов и около двух тысяч поселков городского типа. Эти земли отличают многофункциональность, концентрация и высокая плотность промышленной и жилой застройки. Эффективный механизм управления и распоряжения данными землями должен быть основан на расширении полномочий органов местного самоуправления, введении платности землепользования, тесной связи землеустройства и градостроительства. На землях населенных пунктов размещены объекты недвижимости, имеющие наибольшие показатели удельной (на единицу площади земли) капиталоемкости и уровня налогооблагаемой базы. Именно здесь проживает свыше 70% населения, находится около 80% жилищного фонда и 80% основных производственных фондов страны. Занимая 1,2% земельного фонда, земли населенных пунктов дают свыше 80% всех платежей за землепользование в РФ. Вместе с тем, эта категория земель используется также весьма нерационально. Только по промышленным зонам городов, например, вдвое менее эффективно, чем в развитых западных странах. Так, доля промышленных зон в городах России и удельная землеемкость выпускаемой продукции в них в 2 – 6 раз выше, а интенсивность использования этих зон – в 2 – 8 раз ниже, чем в Европе. Такое же распределение земель относится к районам нового жилого строительства, где единственным критерием в течение долгого времени служила экономия затрат на строительство домов (подключение к инженерным сетям и строительство фундамента) без учета не только стоимости земли, но и стоимости строительства дорог и инженерных сетей, а также эксплуатационных затрат. В итоге в районе новостроек до сих пор остается огромное количество незастроенных площадей (всего в населенных пунктах страны таких площадей до 25%) [61]. Основная причина такого положения дел с использованием земель вышеуказанных категорий заключается в явном несоответствии по эффективности и адекватности существующей ныне системы государственного управления земельными ресурсами и правового регулирования земельных отношений реальным требованиям развивающегося рынка недвижимости России.