Сергей Ленкин - Ипотека публичных земель

В создании и становлении успешной системы ипотечного кредитования решающую роль должно играть социально ориентированное государство. Как показывает практика международного антикризисного и антивирусного регулирования – это один из главных уроков, который извлекли из глобального экономического кризиса и пандемии правительства большинства стран мира. Именно государство в процессе управления рынком недвижимости должно выступать в роли: во-первых, его регулятора, создающего и контролирующего единые и справедливые правила поведения для участников рынка; во-вторых, непосредственного участника, как крупнейшего собственника и продавца земель, а также прочно связанных с ними объектов недвижимости; в-третьих, гаранта ипотечных ценных бумаг и инвестиционных кредитов [43]. Только государство может и должно выполнять следующие функции:

• разработать национальную концепцию развития системы земельно-ипотечного кредитования;

• сформировать правовую базу для эффективного функционирования системы земельно-ипотечного кредитования;

• создать механизм социальной защиты заемщиков-землепользователей;

• выработать эффективную налоговую политику, стимулирующую участников земельного рынка;

• обеспечить гарантии для участников рыночных отношений;

• обеспечить юридическую защиту прав и интересов участников рынка;

• инициировать формирование необходимых институтов для развития рынка и активно участвовать в их работе;

• обеспечить информационное обслуживание всех участников рынка недвижимости;

• ввести административную и уголовную ответственность за правонарушения на земельном рынке.

Кроме того, государственная политика на рынке земли и недвижимости должна осуществляться с целью [61]:

• установления категорий земель, которые могут быть приватизированы, ограничены или исключены из оборота;

• введения системы рассрочек платежей при приватизации земельных участков;

• стимулирования выкупа земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, для включения в уставный капитал хозяйственных обществ;

• повышения эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности;

• перехода на рыночные принципы предоставления свободных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

• развития ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства в приобретение либо воспроизводство недвижимости, повышение плодородия почв;

• обеспечения государственного контроля за рынком земельных закладных;

• расширения возможностей аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;

• обеспечения взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг;

• совершенствования процедур предоставления земли под жилищное, промышленное строительство и иных целей;

• законодательного установления принципа разрешенного использования земель в городах и поселениях, а также процедур правового зонирования территорий населенных пунктов.

Сегодня становится всё более очевидно то, что в условиях резкого ухудшения состояния окружающей среды, обострения экономического и продовольственного кризисов, а в последнее время и длительной пандемии, формирование современного развитого рынка недвижимости абсолютно невозможно без государственного регулирования основных аспектов природопользования, включая и землю. В процессе управления земельными ресурсами именно государство, являясь верховным арбитром экономической жизни общества, должно устанавливать определенные правила и нормы, как для использования земельных ресурсов страны в целом и их отдельных элементов (категорий земель, видов землепользования), так и для собственников, пользователей и арендаторов. При этом государственное управление земельными ресурсами традиционно имеет два характерных признака: управление государства как органа власти, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности, и управление государства как собственника земли – хозяйственное управление (например, сдача в аренду государственной собственности). Прежде всего, государство должно учитывать то важнейшее обстоятельство, что недвижимое имущество расположено на земле, которая составляет основу государственной жизни всего социума. По этому поводу, известный русский цивилист и государственный деятель конца ХIХ и начала ХХ века, П. П. Цитович замечал: «Все недвижимости суть в то же время подразделения государственной территории и потому, входя в состав имущества разных лиц, вместе с тем находятся под jus eminens государства. Отсюда: а) все они подвержены принудительному отчуждению по распоряжению Верховной Власти; Ь) распределение недвижимостей и их употребление связаны с жизненными интересами государства. Вот почему так называемый режим недвижимостей не предоставлен произволу и согласию тех, между которыми они распределены» 1 1 Цитович П. П. Русское гражданское право. С. 28. [84]. Значение земли как недвижимости, с существованием на которой неразрывно связана сама жизнь государства, столь велико, что политологи и юристы справедливо выдвигают на первый план публичную значимость поземельной недвижимости. Так, американский социолог Эдвин Тоффлер особо отмечает стратегическое значение недвижимости и в геополитическом контексте 2 2 См.: Тоффлер Э. Метаморфозы власти // Пер. с англ. М.: ACT, 2004. С. 483—485. . Таким образом, земельные участки, в своей совокупности составляющие территорию государства, выполняют весьма важную функцию – функцию публично-правового характера, предназначение которой – объединять в единое целое территорию государство. Это обстоятельство предполагает возможное, а в особых случаях целесообразное, ограничение всех иных функций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении в гражданский оборот [79].

Сущность государственного управления земельными ресурсами выражают также выполняемые органами власти относительно обособленные функции, каждая из которых включает определенные элементы и совокупность мероприятий по решению специфических задач с использованием соответствующих методов, средств и механизмов их решения. Особо выделим то, что к основным функциям государственного управления земельными ресурсами следует отнести: разработку законодательных и нормативных правовых актов; ведение Государственного земельного кадастра; предоставление и изъятие земельных участков; планирование использования земель; землеустройство; техническую инвентаризацию недвижимости; мониторинг земель; государственный контроль за использованием и охраной земель; организацию рекультивации земель; решение земельных споров. Как правило, выделяются следующие уровни управления земельными ресурсами, имеющие определенный объект управления, организационную структуру и соответствующие полномочия: государственный (федеральный и субъекта Российской Федерации или субфедеральный), муниципальный, а также внутрихозяйственный, выражающийся в организации использования земель самим собственником, владельцем, землепользователем или арендатором земельного участка. Взаимоотношения между Российской Федерацией и ее субъектами по вопросам управления земельными ресурсами строятся в соответствии с Конституцией РФ [1]. Так, в ведении Российской Федерации находятся (ст.71):