Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Возникает также вопрос: можно ли по аналогии говорить о том, что в случае образования части объекта недвижимости, речь также должна идти о необходимости производства каких-либо работ по изменению границ и/или конфигурации, а не просто о выборе тех или иных помещений из существующих? Если да, то из этого следует, что при отсутствии каких-либо изменений в объекте недвижимости при передаче в аренду его частей (т.е. не всего принадлежащего собственнику здания или всех помещений, а лишь определённых из них) технический план требоваться не должен ни при каких обстоятельствах. Соответственно, если термин «образование части объекта недвижимости» также, как и термин «образование объекта недвижимости», не охватывает ситуации простого выбора помещений (в том числе их частей) из уже существующих и, при этом, никаких иных работ с объектом недвижимости не производится, то данные действия не подпадают под регулирование п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации (даже в случае добровольного волеизъявления заявителя о подготовке и представлении технического плана).

Однако, даже если все же какие-либо работы с объектом недвижимости производятся (например, раздел одного помещения перегородкой на два помещения, но без юридического раздела помещений на два (т.е. без формирования прав на отдельные два помещения, вместо права на одно помещение), Закон о регистрации напрямую (как было указано выше) не содержит положений, которые обязывали бы собственника объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения) вносить изменения в ЕГРН, связанные с изменением планировки таких объектов недвижимости (за исключением реконструкции, требующей получения разрешения на строительство), в том числе ст. 41 Закона. Последняя, в свою очередь, указывает на порядок кадастрового учета и регистрации прав на образованные объекты недвижимости, но не содержит норм, которые бы прямо говорили о том, что в случае, например, перепланировки объекта недвижимости, собственник такого объекта недвижимости обязан внести соответствующие изменения в ЕГРН после совершения указанных действий (под угрозой блокирования всех последующих сделок в отношении таких объектов недвижимости с «неузаконенной» перепланировкой, например, либо с иными негативными последствиями).

В связи с изложенным выше напрашивается вывод, что внесение таких изменений в ЕГРН в отношении объектов недвижимости, которые не являются реконструкцией, требующей получения разрешения на строительство (например, возведение или снос перегородки из ГКЛ), а также постановка на кадастровый учет обременяемых частей объекта недвижимости в случае, когда вообще никакие строительные или иные работы по изменению границ (конфигурации) не производятся, является правом, а не обязанностью соответствующего лица (собственника, иного законного владельца). Данный вывод подтверждается судебной практикой, которая будет перечислена ниже.

Следовательно, в случае если у правообладателя имеется необходимость (объективная или субъективная) не только в государственной регистрации договора аренды на «образованную» часть объекта недвижимости (например, в результате перепланировки), но и в отражении в ЕГРН такой части объекта недвижимости в целях ее обременения, одновременно необходимы и государственный кадастровый учет, и государственная регистрация прав. Если у собственника объекта недвижимости или иного ее владельца отсутствует необходимость для каких-то собственных целей ставить соответствующую часть объекта недвижимости на кадастровый учет, то такое лицо вправе обратится только с заявлением о государственной регистрации прав (договора аренды), без представления заявления о государственном кадастровом учете и технического плана. Другими словами, стороны договора аренды сами выбирают вариант действий и, в зависимости от такого выбора, либо предоставляют для государственной регистрации только договор аренды, либо дополнительно представляют технический план. Учитывая, что Росреестр практически в 90% случаях (исходя из практики) предъявляет претензии к техническому плану (в связи с якобы его несоответствием установленным требованиям, наличию ошибок, и т.д.), то предоставление технического плана является довольно рискованным в этом отношении шагом и, если имеется возможность избежать его представления, то, по всей видимости, целесообразней обойтись представлением только договора аренды.

В моей практике, например, был случай, когда сотрудники Росреестра неоднократно заявляли, что просто не могут открыть диск с техническим планом, т.е. диск (записанный на нем файл) не читаем (при этом и у кадастрового инженера, и у собственника файл считывался). И так трижды (т.е. предоставлялось три разных диска с одним и тем же файлом и каждый раз Росреестр заявлял, что не может открыть файл). Сами представьте, что в таком случае можно сделать? Либо требовать личного присутствия при использовании диска (файла) сотрудником Росреестра, либо обращаться в суд и требовать экспертизы, которая подтвердит, что на самом деле с файлом все в порядке.

Кстати, в судебной практике такие случаи также можно найти. Например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 N 09АП-49552/2021 по делу N А40—33077/2021 (оставлено без изменений Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.02.2022 N Ф05—34382/2021). В частности, в данном Постановлении указано следующее:

«Как следует из материалов дела, основанием для оставления заявления ИП Подерова С. В. без рассмотрения послужило то, что межевой план, подготовленный в форме электронного документа в виде XML-документа, созданный с использованием XML-схем, не обеспечивает считывание и контроль представленных данных, что нарушает пункт 18 Требований к составлению межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 N 921.

Однако, судом установлено, что представленный в адрес Управления межевой план соответствует указанным XML-схемам, считывание данных формата xml происходит правильно, а ответчик в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не представил доказательств обратного.

Кроме того, кадастровый инженер проверил кадастровый паспорт на логический и иные виды контроля, в ходе которого ошибок не выявлено.».

Таким образом, если придерживаться позиции, что постановка на кадастровый учет частей объекта недвижимости – это право, а не обязанность, и из закона прямо не следует обязанность правообладателя поставить на кадастровый учет соответствующую часть в случае, если такой правообладатель объекта желает сдать в аренду не все здание (сооружение или совокупность всех принадлежащих ему помещений) целиком, а лишь некоторые из них (т.е. часть таких здания, сооружения, совокупности помещений) в виде комнаты, помещения или нескольких помещений, то никаких действий по подготовке технического плана и кадастровому учету производить не нужно. В таком случае подается только заявление о государственной регистрации договора аренды. В то же время, если собственник или иной владелец недвижимости желает поставить соответствующую часть объекта недвижимости на кадастровый учет в целях регистрации обременения именно на эту часть, то, в таком случае, указанное лицо подает (по собственной воле) одновременно два заявления: о государственном кадастровом учете и государственной регистрации договора аренды.