Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Следующие важные с точки зрения заключения договоров аренды изменения касаются изменений, внесенных в п. 34 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации. В частности, одним из оснований для приостановления государственной регистрации договоров аренды являлось то, что передаваемое в аренду помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест). Учитывая то, что ни Законом о регистрации, ни каким-либо иным законом или нормативным актом, понятие изолированности или обособленности в целях применения данного Закона, не уставлено (о чем нередко упоминается в судебной практике), Росреестр довольно широко и свободно применял данное основание для приостановления в государственной регистрации, трактуя эти понятия как ему (Росреестру) вздумается. К примеру, Росреестр мог прийти к такому выводу в следующих случаях:

– у помещения отсутствует отдельный вход с улицы (доступ осуществляется посредством иных помещений, не преданных в аренду);

– доступ на этаж, на котором находится помещение, осуществляется по лестнице, которая принадлежит иному лицу (не арендодателю (в случае множества собственников в здании);

– доступ в помещение осуществляется через иное помещение, которое не принадлежит арендодателю;

– помещение является проходным (через него осуществляется доступ к иным помещениям);

– и многие другие.

Указанные выше обстоятельства породили огромное число споров с Росреестром.

В настоящий момент внесены изменения, согласно которым критерий изолированности применим только к жилым помещениям (наряду с обособленностью), а к нежилым помещениям применим только критерий обособленности. Учитывая отсутствие в Законе определения обособленности, вопрос о том, что это такое и каким образом подлежит применению, остается актуальным. Так, по всей видимости, изолированным должно считаться такое помещение, которое имеет свой отдельный вход (либо с улицы, либо из других помещений, которые являются местами общего пользования), доступ в такое помещение в отсутствии собственника этого помещения другими лицами невозможен (т.е. оно может быть закрыто на замок, например), а также через такое помещение не осуществляется доступ в другие помещения, принадлежащие иным лицам. Таким образом, внесенные в Закон изменения, касающиеся распространения принципа изолированности только на жилые помещения, абсолютно логичны и оправданы, поскольку какого-либо разумного обоснования тому, почему у нежилого помещения обязательно должен быть доступ только через места общего пользования или улицу, например, или почему такое помещение не может быть проходным, нет. Нежилые помещения, в отличие от жилых, не предназначены для постоянного проживания в них, соответственно применимый к нежилым помещениям режим не должен быть также строг и блокировать их основное назначение – использование для коммерческой деятельности, формы которой могут быть весьма многообразны (одному лицу обязательно нужно помещение с отдельным входом, другому, например, достаточно трех квадратных метров, чтобы поставить стол, стул и витрину с товаром).

Что касается обособленности, то, на мой взгляд, речь должна идти исключительно о наличии у помещения конструктивных элементов (стен), которые обозначают границы такого помещения.

В свое время и Минэкономразвития, и Росреестр, неоднократно пытались дать определение этим терминам (см. например, письма Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23—6667 и N Д23и-6062, а также о Росреестра от 16.12.2013 N 14-исх/11636-ГЕ/13). Так, в Письме Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23—6667 дано следующее определение:

«В законодательстве отсутствует определение понятия изолированности и обособленности помещений. Однако комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью – возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.».

Необходимо учитывать, что любые подобные письма, что Минэкономразвития, что Росреестра, могут носить лишь рекомендательный характер и выражают частное мнение соответствующего госоргана. Однако, что касается территориальных подразделений Росреестра и, в частности, регистраторов, то последние непременно применяют в своей деятельности указные выше разъяснения.

Как бы то ни было, более важным с практической точки зрения является следующий вопрос: подлежит ли в принципе применению п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации к государственной регистрации договоров аренды в качестве одного из возможных оснований для приостановления государственной регистрации c учетом иных (озвученных выше) положений Закона и, в особенности, с учетом текущей редакции ст. 44 Закона о регистрации? Основываясь на комплексном анализе как положений Закона о регистрации, так и сложившейся судебной практики, можно с уверенностью прийти к выводу, что п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона не подлежит применению при государственной регистрации договоров аренды (примеры из судебной практики будут приведены ниже).

Действительно, вопрос изолированности и обособленности имеет важное значение для государственной регистрации вещных прав, поскольку если какой-либо объект прав одного лица не будет иметь четких границ по отношению к объекту прав другого лица, то и зарегистрировать право собственности такого лица не представляется возможным без установления четких границ между такими объектами. Другим словами такой объект до установления четких границ является не оборотоспособным. В таком случае, либо производится установление четких границ между объектами, либо установление права общей долевой собственности на весь неразграниченный объект целиком. Таким образом, если, к примеру, речь идет о квартире, то она должна быть не только обособлена от других квартир (т.е. иметь четкие внешние границы по отношению к другим квартирам), но и быть изолированной от других квартир (т.е. иметь свой отдельный вход со стороны общего имущества многоквартирного дома; другими словами, доступ в одну квартиру не может производится посредством необходимости прохода через другую квартиру). В отличие от квартир, нежилые помещения могут быть не изолированными, т.е. доступ в них может осуществляться через другие нежилые помещения, которые могут находится в собственности иных лиц с установлением, к примеру, сервитута (при необходимости). Но для регистрации права собственности на такие помещения они должны быть обособлены, т.е. иметь внешние стены по границам. В ином случае четкое описание помещения в целях его индивидуализации попросту невозможно.