Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

К слову говоря, что касается обособленности в части нежилых помещений ситуация на самом деле не так проста. Дело в том, что ранее (до вступления в силу нового Закона о регистрации) по всей видимости регистрация вещных прав на помещения, которые не имеют границ со смежными им помещениями, обозначенными конструктивными элементами, была возможна. Особенно это касается периода 90-х и начала 2000-х. Мне известно несколько таких примеров, когда в отношении нежилых помещений, расположенных в бизнес-центрах г. Москвы, зарегистрированы права собственности в ситуации, когда одна из границ таких помещений обозначена пунктирной линией на плане, содержащимся в ЕГРН. Речь идет как об офисной части зданий, так и о подземной парковке. Более того, аналогичная ситуация имеется и в отношении двух смежных зданий, имеющих разные адрес и кадастровые номера, но одновременно имеющие общие соединяющие друг друга пространства (коридоры, залы, входные группы, например), граница между которыми обозначена в ЕГРН пунктирной линией.

Возвращаясь к договорам аренды, насколько вышеуказанные требования по обособленности нежилых помещений (за исключением машиномест) должны применяться к аренде? Как можно заметить из судебной практики, Росреестр всегда приостанавливал, а затем отказывал в государственной регистрации, если критерий обособленности не соблюдался. При этом Росреестр зачастую утверждал, что передаваемая в аренду часть здания, сооружения или помещения в обязательном порядке должна быть физически отграничена строительными конструкциями (стенами) от других помещений. Другими словами, недопустима передача в аренду части помещения посредством обозначения ее на плане виртуальной пунктирной линией или закраской соответствующей части каким-либо цветом. В свою очередь, судебная практика на протяжении многих лет идет по пути, что предмет договора является согласованным сторонами, если у сторон не возникает никаких сомнений в отношении того, что передано в аренду. И если это так, то договор аренды является заключенным и подлежит регистрации. При этом само описание предмета аренды не обязательно должно быть графическим, оно может быть любым, в том числе только текстовым, только графическим, либо могут быть применены оба варианта. Т.е. стороны договора аренды вольны в выборе методов описания предмета договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, на мой взгляд, Росреестр не вправе приостанавливать государственную регистрацию договоров аренды по причине не обособленности нежилого помещения (т.е. не вправе использовать основание для приостановления государственной регистрации, предусмотренное п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации). Стороны вправе самостоятельно выбирать, какую часть помещения передавать в аренду, возводить в этих целях какие-либо перегородки или просто обозначить арендуемую часть пунктирной линией или иным образом, поскольку при передаче в аренду данной части помещения никакого нового объекта недвижимости не образуется и оно не отчуждается. В ином случае было бы странным, что передать в аренду часть помещения (например, коридора) для целей торговли книгами (книжной лавки), размещения банкомата, вендингового аппарата, экспозиции какого-либо объекта (автомобиля, например) по долгосрочному договору аренды невозможно только по причине того, что по границам передаваемой части помещения не возведены перегородки. Можете себе представить возведение перегородок вокруг, скажем, банкомата, размещенного в центре коридора или атриума торгового центра? Или в этом случае можно заключать только краткосрочные договоры аренды с последующей пролонгацией? Звучит как минимум странно. Гражданский кодекс РФ разграничений по сроку договора аренды в зависимости от предмета аренды не проводит.

Таким образом, на мой взгляд, передача в аренду нежилых объектов недвижимости по долгосрочному договору аренды, подлежащему государственной регистрации, возможно в любой форме, как в форме конкретного помещения или их совокупности, так и в форме их части, обозначенной виртуальной линией, без необходимости подготовки технического плана и последующего кадастрового учета.

Ниже будут приведены примеры судебной практики, подтверждающие в том числе вышеуказанный вывод. Здесь же отметим очень интересный документ, который можно обнаружить в СПС КонсультантПлюс. В частности, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, отвечая на вопрос «Возможна ли государственная регистрация договора аренды части крыши здания, заключенного на срок более года?», помимо прочего, указало, что «В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости». Думается, что было бы замечательным, если бы данное мнение официально было бы выражено и остальными Управлениями Росреестра или непосредственно Росреестром. В таком случае на него можно было бы ссылаться в случае приостановки регистрации договора аренды, к примеру, на территории Московской области.

Наиболее значимые изменения в Закон о регистрации, оказывающие существенное влияние на порядок заключения договоров аренды и их последующей регистрации, были внесены в ст. 44 Закона о регистрации «Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости».

Поскольку в данной работе мы ведем речь только о договорах аренды в отношении зданий, сооружений и/или помещений в них (аренда земельных участков в настоящей работе не рассматривается), то для нас представляют интерес только две части указанной статьи: ч. 2 и ч. 5. Для удобства еще раз приведем ниже обе редакции Закона и отметим внесенные изменения полужирным шрифтом:

Ч. 2 СТ. 44 ЗАКОНА О РЕГИСТРАЦИИ

Как видим из сравнительной таблицы, в части первого предложения части 2 ст. 44 Закона о регистрации каких-либо масштабных изменений не произошло. Законодатель дополнил первое предложение дополнительной категорией объектов недвижимости – помещением. Т.е. если ранее в законе упоминались только земельные участки, здания и сооружения, что могло вызывать вопросы со стороны лиц, являющихся собственниками не зданий или сооружений в целом, к примеру, а частей таких зданий и сооружение в виде отдельных помещений или их совокупности, то в настоящий момент данные вопросы отпадают. Поскольку помещения (как жилые, так и нежилые) наравне со зданиями и сооружениями могут представлять собой самостоятельные объекты недвижимости (в том случае, когда такие помещения поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости и на указанные объекты недвижимости зарегистрированы права собственности как на самостоятельные объекты недвижимости), то не вызывает сомнений, что правовое регулирование государственной регистрации договоров аренды помещений должно быть аналогичным. Другими словами, процедура регистрации договора аренды части здания, являющегося объектом собственности отдельного лица, и процедура регистрация части помещения, также являющегося объектом собственности отдельного лица, ничем отличаться не должны.