Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Согласно п. 2) ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, как указывалось выше, в случаях, когда Росреестр считает, что технический план помещения является одним из оснований государственной регистрации договора аренды наряду с самим договором аренды (а, как следует из практики, в том числе судебной, Росреестр придерживался именно такой позиции практически во всех случаях), а, следовательно, в обязательном порядке должен быть в составе подаваемых на регистрацию документов, отсутствие среди документов указанного технического плана приводило сначала к приостановлению государственной регистрации, а затем к отказу. В качестве соответствующей нормы для приостановления государственной регистрации служил п. 5) ч. 1 ст. 26 Закона, который гласит, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В случае же предоставления технического плана (в том числе в рамках представления дополнительных документов), последующее приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав производилось на основании п. 7) ч. 1 ст. 26 Закона, который гласит, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Другими словами, как указывалось выше, в большинстве случаев Росреестр указывал на то, что технический план подготовлен с нарушениями и не соответствует установленным требованиям, а именно требованиям к подготовке технического плана, установленным ст. 24 Закона о регистрации, а также следующим нормативным актам (в зависимости от обстоятельств):

– Приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»;

– Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».

Другими словами, сложилась ситуация, при которой в случае непредставления технического плана Росреестр приостанавливал регистрацию по одним основаниям, а в случае представления такового, также приостанавливал, но уже по другим основаниям. В конечном же итоге результат был одним и тем же в обоих случаях – отказ в государственной регистрации договора аренды.

Следующие изменения, внесенные Законом №120-ФЗ, которые представляют интерес, это изменения, внесенные в пункты 11) и 34) части 1 ст. 26, поскольку они также имеют отношение как к вопросам заключения договоров аренды, так и их регистрации. Для удобства указанные изменения приводятся в таблице в обеих редакциях.

Как видно, пункт 11) ч. 1 ст. 26 Закона был дополнен следующим положением «… (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее) . Какое практическое значение имеют указанные дополнения для заключения договоров аренды?

Представим себе ситуацию, что на одно и тоже помещение или иной объект недвижимости имеется несколько потенциальных арендаторов, желающих арендовать объект и, при этом, указанные потенциальные арендаторы готовы пользоваться таким объектом по графику. Например:

– арендатор А заключает договор аренды, согласно которому он будет пользоваться помещением только в январе, марте и мае, а арендатор Б – в феврале, апреле и июне; или

– арендатор А будет пользоваться помещением только по рабочим дням, а арендатор Б только по выходным и праздничным; или

– арендатор А будет пользоваться помещением с 9.00 до 14.00 ежедневно, а арендатор Б – с 14.00 по 20.00 ежедневно.

Возможны и другие варианты, общим для которых будет то, что арендаторы будут пользоваться одним и тем же помещением, но время пользования помещением у всех арендаторов в совокупности пересекаться не будет.

Ни ГК РФ, ни какой-либо иной закон, не предусматривают запрета на заключение таких договоров аренды на одно и тоже помещение. Однако, если такие договоры являются долгосрочными, то всегда возникает вопрос о том, каким образом они могут быть зарегистрированы, ведь одним из оснований для приостановления государственной регистрации (в предшествующей редакции закона) являлось предоставление разными лицами документов на один и тот же объект. В настоящий момент, после вступления в силу указанных выше изменений, на мой взгляд, данная проблема должна быть устранена, поскольку Закон прямо допускает возможность государственной регистрации договоров аренды на один и тот же объект при условии, что указанные договоры аренды (права аренды) могут существовать одновременно и/или независимо друг от друга. В тоже время, указанное положение Закона не регулирует аналогичную ситуацию, когда первый договор аренды, согласно которому арендатор пользуется объектом по тому или иному графику, уже зарегистрирован, а на регистрацию подается другой договор аренды в отношении того же объекта, но с другим графиком пользования. Как мы видим в пункте 11) ч. 1 ст. 26 Закона речь идет о ситуации, когда решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации еще не принято. Соответственно возникает вопрос применения данных положений Закона по аналогии к указанной выше ситуации, когда один договор аренды уже был зарегистрирован. К примеру, регистрирующий орган может воспользоваться таким основанием для приостановления государственной регистрации, которое указано в пункте 3) ч. 1 ст. 26 Закона: «имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами». Как думается, государственная регистрация должна осуществляться и в таком случае, поскольку фактически нет никакой разницы, зарегистрирован уже первый договор аренды или оба договора аренды подаются одновременно или с небольшим разрывом во времени, поскольку содержание и суть обоих договоров одинаково и в том и в другом случае. Однако, для точного понимания ситуации необходим не только анализ судебной практики по схожим ситуациям (если таковая имеется), но и практический опыт взаимодействия с регистрирующим органом по данному вопросу.